Transcripción de la columna en Radio Carve de 08 de junio, 2022
Es probable que muchos de ustedes hayan oído hablar del Fideicomiso, por los financiamientos de las Intendencias, o también en desarrollos de proyectos inmobiliarios, por ejemplo. Se trata de una figura con muchos posibles enfoques, pero hoy la abordaremos desde su aplicación en el mundo inmobiliario, y para ello estamos con la Esc. Rocío González del Estudio Posadas.
Primero que nada, ¿Qué es un Fideicomiso y como se vincula con el mercado inmobiliario?
La figura del Fideicomiso en Uruguay fue regulada, por la Ley N° 17.703, del 2003. Por dicha norma se creó el instituto de la propiedad fiduciaria y disposiciones aplicables a Fideicomitentes, Fiduciarios y Beneficiarios, que son las tres partes de estos negocios. El Fideicomiso como Contrato (dejaremos de lado el Fideicomiso en tanto testamento en esta oportunidad) cuenta con una regulación sumamente amplia que habilita diversos usos y aplicaciones por parte del mercado, como ser fideicomisos de garantía, fideicomisos financieros …. hoy nos vamos a enfocar en el Fideicomiso de Administración o de Inversión, por su utilidad en el mundo inmobiliario.
Simplificando, el Fideicomiso de Administración en esencia, es un Contrato por el cual un sujeto instruye a otro a que administre o invierta parte de sus bienes o de sus derechos en beneficio propio o de un tercero.
Lo interesante de esto, es como esta figura se sumó a nuestro mercado inmobiliario.
En las típicas estructuras inmobiliarias tenemos, por ejemplo, Sociedades Anónimas (hoy podríamos sumar a las SAS) como vehículos societarios que captan fondos para la venta de unidades en el pozo, o proyectos donde el rol protagónico es de los Bancos que otorgan financiamientos para la obra.
El Fideicomiso de administración o de inversión se presenta como una modalidad adicional para estos desarrollos, y que habilita sumar más participantes y es ideal para proyectos de gran dimensión. Dentro de la figura tradicional, no podemos dejar de mencionar el Fideicomiso de Construcción al Costo que durante años estuvo retraído en su aplicación, pero a raíz de un reciente decreto (Decreto 185/2021) ha recobrado su interés.
Antes de ingresar al Fideicomiso al Costo que mencionas, te referiste a Fideicomitentes, Fiduciarios y Beneficiarios como partes. ¿Qué rol cumplen estos tres involucrados que mencionaste?
Por un lado, el Fideicomitente, es el titular original de los bienes o derechos y quien los transfiere al fideicomiso. Por ejemplo, puede ser el propietario del terreno, donde se va a construir el edificio, o aquellos que aportan fondos para la compra de ese terreno o la realización de la obra.
Puede ser fideicomitente cualquier persona física o jurídica, y ser a la vez, beneficiario.
Siempre hay por lo menos un fideicomitente inicial, y en el futuro se pueden ir sumando nuevos, por ejemplo, todos aquellos que compren unidades en construcción en la modalidad de fideicomiso al costo, ingresan al Fideicomiso como fideicomitentes adherentes.
Luego está la figura del Fiduciario, que es el sujeto que recibe los bienes y los administra de acuerdo con lo que se le indica en el contrato de fideicomiso. El fiduciario tiene la obligación de actuar con “la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios”, y defender los bienes fideicomitidos. Siguiendo con la idea del fideicomiso de administración inmobiliario, es que llevará adelante la obra del edificio, contratará a los proveedores, y administrará los fondos.
Un punto importante para aclarar es que el Fideicomiso no es una sociedad, como dijimos es un contrato, no tiene personería jurídica propia salvo a los meros efectos fiscales, en el mercado podemos decir que actuará a través del fiduciario.
Por último, tenemos la figura del Beneficiario, que es la persona o personas designadas para recibir los frutos del fideicomiso. Es decir, todos aquellos a los que, una vez finalizada la obra, se les adjudicarán las utilidades en un Fideicomiso de Administración tradicional, o las respectivas unidades por ejemplo en el Fideicomiso al Costo.
Es interesante, ¿podría extender un poco más esta última noción de Fideicomiso al Costo?
Es un instrumento que busca canalizar las inversiones inmobiliarias recurriendo al financiamiento de particulares en forma directa. Su objeto es la construcción de bienes inmuebles que luego serán transferidos a los fideicomitentes y beneficiario en cumplimiento del contrato de Fideicomiso.
Por este contrato los fideicomitentes se obligan a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la construcción del inmueble y que cubren la totalidad de los costos del Fideicomiso.
¿Cuál sería el motivo que llevaría a utilizar esta figura?
Como mencionamos al comienzo, el Fideicomiso se presenta como una alternativa más para organizar los proyectos inmobiliarios, pero uno de los atractivos más importantes de este contrato está en la protección de los bienes afectados al fideicomiso frente a los acreedores. El patrimonio fiduciario, es independiente del patrimonio de sus integrantes, y está exento de las acciones de los acreedores del fideicomitente, del fiduciario y del beneficiario. Si un acreedor embarga al Fiduciario, este embargo no va a alcanzar al fideicomiso, y esta independencia da mucha seguridad a la hora de proyectar el negocio.
Adicionalmente permite incorporar pautas y reglas específicas para el avance del proyecto, y estas reglas deberá seguir el fiduciario en cumplimiento del mandato fiduciario. Todo esto hace que se presente como una estructura sólida ideal para proyectos complejos y de realización a lo largo de años.
Para finalizar, el Decreto que mencionabas respecto del Fideicomiso al Costo, ¿qué cambios incorpora?
Con la entrada en vigencia del Decreto Nº 185/021, refrendado en su aplicación por la reciente Consulta de la DGI Nº 6.216, se ha obtenido una aclaración relevante para los titulares de unidades de un Fideicomiso al Costo. Durante años, existieron interpretaciones que entendían que la enajenación de un bien adquirido mediante la adjudicación de un fideicomiso era una enajenación sin precio, y por lo tanto se debía tomar como precio para tal operación el antecedente del valor real, no reconociendo los aportes efectuados como referencia. Este monto es mucho más bajo que el valor comercial, por lo que, al momento de vender su unidad en una segunda etapa por parte del Fideicomitente, el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por dar un ejemplo local, aumentaba mucho, por la diferencia entre precio de adquisición y precio de venta.
Con la entrada en vigencia del Decreto Nº 185/021, se establece que el valor estará constituido por la suma de los aportes pactados con los fideicomitentes, es decir, lo que realmente fueron integrando para adquirir esa unidad, y no el valor real; y que la fecha de adquisición será la del otorgamiento de la respectiva escritura de adjudicación. Por lo que el IRPF que se deba pagar en una eventual venta será calculado sobre el incremento patrimonial real. Este ajustes normativo abre la posibilidad que este instrumento sea aún más utilizado.
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