Primero que nada ¿qué es un título de propiedad?
Cuando hablamos de título de propiedad de un bien, lo podemos hacer en sentido jurídico o en sentido material.
Título en sentido jurídico, es de uso frecuente en la práctica notarial o judicial, y refiere a la causa jurídica que origina la transferencia de la propiedad, o de otro derecho, de una persona a otra. Es decir, es el fundamento jurídico para la adquisición de un derecho.
En nuestro mundo jurídico para transmitir un derecho, como es la propiedad, se necesita la combinación de dos negocios jurídicos: el título, que es de lo que venimos hablando, y puede ser Compraventa, Donación Permuta, por ejemplo, y el Modo, que es el negocio dispositivo, como por ejemplo la tradición, que es la efectiva entrega de la cosa vendida o de un elemento que la simboliza esa entrega, como pueden ser las llaves de una casa.
Y en sentido material, ¿Qué sería?
En sentido material es el documento o conjunto de documentos que justifican la propiedad o el derecho que se tenga sobre un bien. Por ejemplo, cuando una persona compra una casa, firma una escritura de compraventa, que va a estar a su nombre y ese es su título de propiedad.
Los títulos de la casa, hablando en plural, se le llama comúnmente a la carpeta formada por este título y todos los antecedentes de cómo se fue vendiendo o transmitiendo la casa. Esa carpeta va a estar compuesta por primeras copias de escrituras o primeros testimonios de protocolización.
¿Cuál es la diferencia entre primera copia y primer testimonio de protocolización?
Los escribanos llevamos dos registros de documentos. El Protocolo, que es donde extendemos las escrituras públicas, y el Registro de Protocolizaciones, que es donde incorporamos los documentos privados para darle una matriz.
Estos dos registros quedan en poder del escribano, y lo que se expide para que circule entre las personas, es una primera copia para las escrituras del Protocolo o un primer testimonio de protocolización, para el Registro de Protocolizaciones.
Es decir, y volviendo la carpeta que tenemos guardada con los títulos de propiedad de mi casa, lo que tengo son las primeras copias de las escrituras públicas, o los primeros testimonios de protocolización.
Los escribanos también podemos expedir testimonios por exhibición, que son fotocopias en papel notarial de documentos que tenemos a la vista, y que dan fe del documento original que testimonian.
Y si se pierden estas copias, ¿Cuál es el procedimiento que se debe seguir?
Cuando se le plantea a un Escribano la pérdida de los títulos, se comienza con las tareas de reconstrucción que están reguladas en gran parte por la Ley 16.266, y para hacer esto, primero que nada, el Escribano debe de obtener información de la historia del bien.
Los títulos se inscriben en el Registro Público correspondiente, y se puede solicitar allí información para conocer el detalle de todas las inscripciones. En esa información registral, para cada acto inscripto surge el Escribano actuante, fecha del acto, partes intervinientes y precio de la operación.
Como siguiente paso, se deberá contactar al Escribano que actuó en el último título de propiedad, ya que, la ley 16.266 que mencionábamos lo faculta a sustituir la primera copia de escritura por un testimonio por exhibición con características especiales que deberá inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Qué pasa cuando el escribano actuante falleció o está jubilado?
En ese caso se deberá averiguar ante la Inspección General de Registros Notariales, donde se encuentran archivados sus protocolos, que puede ser en la propia Inspección General de Registros Notariales, si es en Montevideo, o ante el Juzgado Letrado, en el interior del país.
En cualquiera de los dos casos es necesario presentar una copia de la escritura, el certificado registral donde surge la inscripción, y una nota firmada solicitando que se expida el testimonio por exhibición en cumplimiento de la Ley 16.266 por parte de la Suprema Corte o por parte del Juzgado competente. Una vez expedido dicho testimonio, se inscribirá en el Registro de la Propiedad correspondiente, y a partir de este momento se obtiene el nuevo título completo.
¿Y que pasa si no solo pierdo el último título, sino la carpeta completa con todos los antecedentes?
Para reconstruir los títulos antecedentes, no hay normativa que establezca cual es el procedimiento específico, pero se estila realizar testimonios por exhibición (que son estas fotocopias en papel notarial que mencionamos antes) de los documentos a los que se puede acceder (protocolos o registro de protocolizaciones de escribanos).
En estos casos no corresponde expedir testimonio por exhibición de la ley 16.266, ni su nueva inscripción registral.
Dentro de la carpeta también podemos encontrar los planos del terreno, cuya copia puede solicitarle a Topografía, que es un organismo dentro del Ministerio de Transporte. Es un trámite bastante sencillo que puede hacerse por internet.
Por lo que a modo de conclusión, aconsejamos cuidar muy bien los titulos de propiedad de nuestros bienes, pero de todas formas, si se llega a tener el infortunio de perderlos, pueden quedarse tranquilos de que existe la posibilidad de reconstruirlos.
Autora:
