Transcripción de la columna en Radio Carve de 06 de junio, 2025
El Poder Ejecutivo, mediante el Decreto 85/2025, resolvió extender por un año el plazo para la presentación de proyectos al amparo del régimen de promoción de inversiones aplicable a los llamados Proyectos de Gran Dimensión Económica. Estos proyectos, han representado un fuerte estímulo para la actividad de la construcción, por lo que, con la excusa de su extensión, vamos a profundizar el tema, conversando con el Dr. Nicolás Ferreira del Estudio Posadas. Buenas tardes, Nicolás.
Muy buenas tardes para ti y a toda la audiencia. Muy contento de volver a encontrarnos.
Ingresando al punto, podrías indicarnos, ¿Cuál es el origen y el alcance del régimen para Proyectos de Gran Dimensión Económica?
El régimen específico para Proyectos de Gran Dimensión Económica fue establecido por el Decreto 138/020 en abril de 2020, sumándose al régimen general de la Ley N° 16.906 sobre Promoción de Inversiones. Su origen estuvo motivado por la necesidad de impulsar la economía nacional a través de incentivos concretos a grandes emprendimientos constructivos, con el fin de dinamizar el empleo y la actividad productiva, tras los efectos de la crisis sanitaria que vivimos. Este régimen promueve las actividades de construcción con destino a oficinas o viviendas, tanto para venta como para arrendamiento, así como las urbanizaciones de iniciativa privada. Importante aclarar que estas urbanizaciones comprenden intervenciones sobre terrenos rurales o suburbanos, dotándolos de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolos para edificación.
Se trata, en definitiva, de fomentar proyectos de envergadura que signifiquen transformaciones territoriales importantes y generen impacto económico sostenido.
Como bien mencionabas al inicio, desde su implementación, el régimen ha tenido un efecto significativo para el País. Entre 2020 y 2023, se presentaron más de 6.200 proyectos por un total aproximado de USD 7.821 millones. Este volumen ilustra el atractivo que representa para inversores locales y extranjeros, así como su importancia dentro del ecosistema productivo nacional.
¿Qué condiciones deben cumplir los proyectos para ser considerados de gran dimensión económica?
No voy a sorprenderlos claramente, ya que el elemento definitorio de los Proyectos de Gran Dimensión Económica es el volumen de inversión comprometido. Estos proyectos deben contemplar una inversión en obra civil y bienes muebles afectados a áreas comunes, superior a las 30 millones de Unidades Indexadas, para mejor referencia unos USD 4.500.000 aproximadamente.
Ubiquemos también en tema que, en el caso de proyectos ya iniciados, es posible acceder al régimen si aún resta ejecutar inversiones por ese mismo monto.
Otro aspecto clave es la exigencia de la proporción mínima de las áreas destinadas al uso común. Si la inversión total no supera las 60 millones de UI (unos USD 8.900.000 aproximadamente), al menos el 5% de la superficie debe estar destinada a espacios comunes. Si supera ese umbral, la proporción obligatoria asciende al 10%. Estas áreas pueden comprender jardines, gimnasios, piscinas, estacionamientos de cortesía, salas de reuniones, lagos, caminería interna y otros espacios de uso colectivo que eleven la calidad del proyecto y su valor urbanístico.
Ahora si entrando al nuevo decreto que motivó esta charla, ¿Qué plazos y requisitos formales establece el nuevo Decreto?
Con el Decreto 85 del 2025, se introduce un nuevo plazo para acogerse al régimen, extendiendo la posibilidad de presentar proyectos hasta el 1° de enero de 2026. Esto responde a una nueva ventana temporal de evaluación de los proyectos y los impactos que generan en tanto inversiones de gran escala.
Adicionalmente, las inversiones deberán ejecutarse en su totalidad antes del 30 de septiembre de 2028. Sin embargo, si llegado ese momento el proyecto presenta más del 50% de avance de obra, podrá beneficiarse del régimen con una exoneración proporcional al grado de avance.
Por otro lado, el Decreto mantiene referencias temporales adicionales. En general, la ejecución no podrá superar los 60 meses desde que se obtuvo el permiso de construcción (supuesto que salvo nuevas ampliaciones no tendría una aplicación práctica). Mientras que para los proyectos ya inscriptos ante el Banco de Previsión Social (BPS), rige un límite máximo de 72 meses desde la fecha de inscripción, el que tendrá que analizarse caso a caso a la luz de nuevo plazo máximo de ejecución a 2028.
Como es conocido, el proceso administrativo para obtener la declaratoria promocional requiere presentar la solicitud ante la Comisión de Aplicación (COMAP), incluyendo detalles del proyecto, cronograma y montos de inversión. La COMAP realiza el análisis técnico y eleva su recomendación al Poder Ejecutivo, quien emite la resolución final declarando el proyecto promovido. Este acto también establece los beneficios fiscales correspondientes.
Durante la ejecución, el beneficiario debe presentar informes anuales detallando los avances. Si hay ampliaciones del proyecto, estas pueden alcanzar hasta un 30% de la inversión elegible inicial, siempre respetando los requisitos de área común. El cumplimiento es fiscalizado por la COMAP y, en caso de incumplimientos sustanciales, pueden reliquidarse tributos exonerados y aplicarse sanciones.
¿Qué beneficios fiscales se otorgan a los proyectos promovidos bajo este régimen?
Como es de estilo en este tipo de regímenes, el principal atractivo está en los beneficios fiscales que otorga. En lo que respecta al Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), la exoneración puede alcanzar hasta el 40% del monto de la inversión promovida, dependiendo del monto total. Las escalas son progresivas desde un 5% hasta llegar al 40% para inversiones superiores a los USD 85 millones aproximadamente.
La exoneración tiene un plazo de aplicación de hasta 10 años desde el primer ejercicio fiscal con renta imponible, o de 14 años si la empresa no obtiene rentas dentro de los primeros cuatro ejercicios desde la declaratoria.
El régimen también incluye exoneraciones en el Impuesto al Patrimonio (IP) para los inmuebles comprendidos en el proyecto. En Montevideo, la exoneración es por 8 años; en el resto del país, por 10. Los bienes muebles destinados a áreas comunes están exonerados por el tiempo que dure su vida útil contable. Finalmente, en materia de IVA, se otorga un crédito fiscal por el impuesto incluido en las compras de materiales, equipos, máquinas y servicios relacionados con la obra civil y las áreas comunes. Además, se exonera la importación de bienes no competitivos con la industria nacional, incluyendo todos los tributos a la importación, tasas aduaneras, consulares e incluso el propio IVA, siempre que los bienes sean directamente importados por la entidad promovida.
Para redondear, sin dudas que estas condiciones hacen del régimen una herramienta de fuerte estímulo y que ha permitido viabilizar emprendimientos de gran escala desde su incorporación en 2020. Sin dudas que a medida que se acerque el vencimiento de esta nueva ventana de oportunidad en enero de 2026, se tendrá mayor información respecto a cómo se ha evaluado su impacto y tal vez tengamos nuevas consideraciones respecto a sus posibles ajustes.
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