Transcripción de la columna en Radio Carve de 08 de abril, 2026
El Poder Ejecutivo, mediante el Decreto 353/2025, resolvió extender el plazo para la presentación de proyectos promovidos al amparo del régimen de promoción de inversiones, dentro de lo catalogado como de Gran Dimensión Económica. Estos proyectos han representado un fuerte estímulo para la actividad de la construcción. Para profundizar en este tema, nos acompaña el Dr. Nicolás Ferreira, integrante del Estudio Posadas, que este año celebra sus 100 años haciendo posible ideas que construyen futuro. Buenas tardes, Nicolás.
Muy buenas tardes para ti y a toda la audiencia. Muy contento de volver a encontrarnos.
Ingresando al punto, el Decreto mencionado sería una nueva extensión de un régimen ya vigente, por lo que comencemos de la generalidad ¿Cuál es el origen y el alcance del régimen para Proyectos de Gran Dimensión Económica?
El régimen específico para Proyectos de Gran Dimensión Económica tiene su origen en el Decreto 329/016, sumándose al régimen general de la Ley N° 16.906 sobre Promoción de Inversiones. Posteriormente con el Decreto 138/020 de abril de 2020, se dio un nuevo impulso motivado por la necesidad de impulsar la economía a través de incentivos concretos a grandes emprendimientos constructivos, con el fin de dinamizar el empleo y la actividad productiva, tras los efectos de la crisis sanitaria que vivimos. Este régimen promueve las actividades de construcción con destino a oficinas o viviendas, tanto para venta como para arrendamiento, así como las urbanizaciones de iniciativa privada. Debe aclararse que estas urbanizaciones comprenden intervenciones sobre terrenos rurales o suburbanos, dotándolos de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolos para edificación.
Se trata, en definitiva, de fomentar proyectos de envergadura que signifiquen transformaciones territoriales importantes y generen impacto económico sostenido.
Como bien mencionabas al inicio, desde su implementación, el régimen ha tenido un efecto significativo para el País. A modo de ejemplo entre 2020 y 2023, se presentaron más de 6.200 proyectos por un total aproximado de USD 7.821 millones. Este volumen ilustra el atractivo que representa para inversores locales y extranjeros, así como su importancia dentro del ecosistema productivo nacional.
Siguiendo en la generalidad del régimen, ¿Qué condiciones deben cumplir los proyectos para ser considerados de gran dimensión económica?
Como refiere su propia denominación, el elemento definitorio de los Proyectos de Gran Dimensión Económica es el volumen de inversión comprometido. Estos proyectos deben contemplar una inversión en obra civil y bienes muebles afectados a áreas comunes, superior a las 30 millones de Unidades Indexadas, para mejor referencia unos USD 5.000.000 aproximadamente para proyectos a presentarse con un nuevo plazo al 31 de diciembre de 2027, y posteriores a dicha fecha aquellos que se presenten hasta el 1 de enero de 2031 con una inversión que supere las UI 60.000.000, esto es USD 10.000.000 aproximadamente.
Ubiquemos también en tema que, en el caso de proyectos ya iniciados, es posible acceder al régimen si aún resta ejecutar inversiones por ese mismo monto.
Otro aspecto relevante será la exigencia de una proporción mínima de las áreas destinadas al uso común, la que será determinada por la Comisión de Aplicación (COMAP), recordando que en su momento tal umbral fue fijado en 5% para proyectos de menor cuantía y del 10% en mayores proyectos). Estas áreas pueden comprender jardines, gimnasios, piscinas, estacionamientos de cortesía, salas de reuniones, lagos, caminería interna y otros espacios de uso colectivo que eleven la calidad del proyecto y su valor urbanístico. En cuanto a las urbanizaciones, se considera adicionalmente los lagos y toda la caminería interna en tal proporción.
Ahora si entrando al nuevo decreto que motivó esta charla, por fuera del régimen general ¿Qué novedades introduce el nuevo Decreto?
Este nuevo decreto encuentra gran receptividad en el mercado inmobiliario, ya que permite incorporar al régimen general de Gran Dimensión Económica un plazo de aplicación más extenso (acorde a los tiempos que demanda un proyecto inmobiliario), pudiendo proyectar emprendimientos con presentación antes del 1 de enero de 2031.
Al cierre del año 2025 había finalizado un nuevo plazo para la presentación de proyectos, al amparo del régimen particular de GDE, por lo que con el nuevo decreto el Poder Ejecutivo entendió conveniente extender nuevamente el régimen para permitir la presentación de nuevos proyectos, declarando, a nivel normativo, que se considera oportuno revisar las condiciones para la promoción de dicha actividad. Normativamente el mercado encuentra el régimen consolidando lo ya Avanzado y con un horizonte temporal más extenso que permite una mayor previsibilidad para proyectar la concreción de proyectos de inversión.
A nivel del Decreto se mantienen la referencias temporal, por la cual, más allá de los plazos general de ingreso al régimen la ejecución de los Proyectos no podrá superar los 60 meses a partir de la fecha en la que el Gobierno Departamental haya otorgado el permiso de construcción o la aprobación correspondiente. Por otra parte, el Decreto incorpora expresamente la posibilidad de solicitar una extensión del cronograma de inversión, por razones debidamente fundadas, siempre que dicha solicitud sea presentada con anterioridad al vencimiento del cronograma de inversión originalmente aprobados.
Como es conocido, el proceso administrativo para obtener la declaratoria promocional requiere presentar la solicitud ante la Comisión de Aplicación (COMAP), incluyendo detalles del proyecto, cronograma y montos de inversión. La COMAP realiza el análisis técnico y eleva su recomendación al Poder Ejecutivo, quien emite la resolución final declarando el proyecto promovido. Este acto también establece los beneficios fiscales correspondientes.
Durante la ejecución, el beneficiario debe presentar informes anuales detallando los avances. Si hay ampliaciones del proyecto, estas pueden alcanzar hasta un 30% de la inversión elegible inicial, siempre respetando los requisitos de área común. El cumplimiento es fiscalizado por la COMAP y, en caso de incumplimientos sustanciales, pueden reliquidarse tributos exonerados y aplicarse sanciones.
Sin dudas, los aspectos fiscales son centrales para este régimen, en tal sentido, ¿Qué beneficios fiscales se otorgan a los proyectos promovidos?
Efectivamente, como es de estilo en este tipo de regímenes, el principal atractivo está en los beneficios fiscales que otorga. En lo que respecta al Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), la exoneración puede alcanzar hasta el 40% del monto de la inversión promovida, dependiendo del monto total. Las escalas son progresivas desde un 5% (solo aplicable para los proyectos presentados hasta el 31 de diciembre de 2027) hasta llegar al 40% para inversiones superiores a los USD 95 millones aproximadamente.
La exoneración tiene un plazo de aplicación de hasta 10 años desde el primer ejercicio fiscal con renta imponible, o de 14 años si la empresa no obtiene rentas dentro de los primeros cuatro ejercicios desde la declaratoria.
El régimen también incluye exoneraciones en el Impuesto al Patrimonio (IP) para los inmuebles comprendidos en el proyecto. En Montevideo, la exoneración es por 8 años; en el resto del país, por 10. Los bienes muebles destinados a áreas comunes están exonerados por el tiempo que dure su vida útil contable.
Finalmente, en materia de IVA, se otorga un crédito fiscal por el impuesto incluido en las compras de materiales, equipos, máquinas y servicios relacionados con la obra civil y las áreas comunes. Además, se exonera la importación de bienes no competitivos con la industria nacional, incluyendo todos los tributos a la importación, tasas aduaneras, consulares e incluso el propio IVA, siempre que los bienes sean directamente importados por la entidad promovida.
Para redondear, sin dudas que estas condiciones hacen del régimen una herramienta de fuerte estímulo y que ha permitido viabilizar emprendimientos de gran escala desde su incorporación en 2020. Sumarle con el nuevo Decreto una ventana temporal más amplia, sin dudas será un dinamizador para la planificación de nuevos proyectos en un mercado tan dinámico.
Escuchá la columna completa aquí.
Autor
