Transcripción de la columna en Radio Carve de 05 de agosto, 2026
Hoy vamos a tratar la prescripción adquisitiva como modo de adquirir inmuebles. Esto es, si es posible convertirse en propietario de un inmueble a través de su ocupación.
Para eso estamos en contacto con el Dr. Luis Seguí López, integrante del Departamento Contencioso y Consultoría Jurídica del Estudio Posadas, para que nos explique en qué consiste la prescripción adquisitiva, qué requisitos exige la ley y cómo es el proceso judicial para lograrla.
- Para empezar ¿qué es exactamente la prescripción adquisitiva?
La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es un instituto jurídico que tiene larga data, de hecho, la denominación “usucapión” viene desde el Derecho Romano, está referida en la Ley de las XII Tablas del siglo V antes de Cristo.
En nuestro país, está regulada por el Código Civil. Allí se prevé que es un modo de adquirir la propiedad de un bien a través de la posesión durante un determinado lapso.
Es decir, la ley permite que quien ha poseído un bien, por ejemplo, un inmueble como si fuera su dueño, de forma continua y durante el plazo que exige, pueda llegar a convertirse en el propietario legal de ese bien.
Ahora bien, para que esto ocurra no alcanza solamente con el paso del tiempo: es necesario cumplir con una serie de requisitos legales y, además, promover un proceso judicial en el que un Juez declare que la prescripción adquisitiva efectivamente operó.
- ¿Cuál es el plazo que exige la ley para que opere la prescripción?
En relación con los inmuebles, existen dos tipos de prescripciones, ambos regulados por el Código Civil Uruguayo: la prescripción abreviada y la prescripción prolongada.
La diferencia principal está justamente en el plazo de posesión exigido y en si se cuenta o no con un título sobre el inmueble. La prescripción abreviada requiere de 10 años de posesión. La prescripción prolongada exige 20 años de posesión.
- Empecemos por la prescripción abreviada ¿en qué consiste y qué exige la ley para que opere?
La prescripción abreviada exige tres requisitos.
El primero es contar con lo que se llama un “justo título”, que es aquel documento que aparenta reunir todos los requisitos para transferir la propiedad, pero que, por algún motivo, no es apto para transferir la propiedad. Por ejemplo, un contrato de compraventa válido en su forma, pero en el quien lo otorga en realidad no es el verdadero dueño del inmueble.
El segundo requisito es la buena fe del poseedor, es decir que la persona debe creer sinceramente que es la propietaria del bien, porque desconoce los defectos de ese título.
Y el tercer requisito es haber tenido la posesión del inmueble durante diez años. Este plazo, que antes era de veinte años, se redujo a diez años con la Ley N.º 19.889, la Ley de Urgente Consideración.
- ¿Y qué pasa con quienes no tienen eso a lo que llamas “justo título”? ¿De todas formas pueden prescribir?
Sí, ahí es donde entra la prescripción adquisitiva prolongada. En este caso no se exige justo título ni buena fe del poseedor. Quien solicita esta prescripción es consciente de que no es el propietario del inmueble, pero pide que se le reconozca la propiedad por haberlo poseído en la forma y por el plazo que exige la ley.
El plazo en este caso es de veinte años de posesión, plazo que también fue reducido por la misma Ley de Urgente Consideración (en este caso, de treinta a veinte años).
- Más allá del plazo ¿la posesión debe tener alguna característica particular para que sirva para prescribir?
Sí, es un punto muy importante. En ambos casos, tanto en la prescripción abreviada como en la prolongada, la posesión del inmueble debe reunir una serie de características que tienen que darse todas juntas: debe ser continua, ininterrumpida, pacífica, pública, no equívoca y ejercida con ánimo de dueño. Esto último quiere decir que la persona debe comportarse frente al inmueble como lo haría su verdadero propietario.
Además, si quien pretende prescribir no completó el plazo por sí mismo, puede sumar a sus años de posesión los del poseedor o poseedores anteriores, si adquirió de ellos la posesión, ya sea por sucesión o por un negocio entre vivos. Es por ello que, seguramente habrán escuchado de los negocios de “cesión de derechos posesorios”.
- Antes de seguir, quería consultarle algo que genera bastante debate: existe una aparente paradoja en que una ocupación de un inmueble, que incluso podría ser vista como un ilícito penal, termine siendo la vía para adquirir la propiedad ¿eso puede pasar realmente en el derecho uruguayo?
Es cierto que nuestro Código Penal, prevé como delito contra la propiedad inmueble la usurpación, que castiga a quien ocupa un inmueble ajeno.
Sin embargo, hay que hacer un matiz, como vimos, para que opere la prescripción adquisitiva la posesión debe ser continua, ininterrumpida, pública, pacífica, no equívoca y con ánimo de dueño.
Es decir, una ocupación violenta, clandestina o fraudulenta no es, en principio, la posesión que la ley civil protege ni la que sirve para adquirir la propiedad.
- Pasemos ahora al proceso judicial ¿cómo se tramita una prescripción adquisitiva?
Aunque la prescripción se configura cuando se cumplen todos los requisitos legales, es imprescindible que un Juez lo declare mediante una sentencia firme. Para eso, la prescripción se tramita por lo que se llama el proceso extraordinario, previsto en el Código General del Proceso.
El objeto del proceso es demostrar que quien lo promueve ha cumplido con todos los requisitos que vimos antes para que opere la prescripción adquisitiva. Por lo que cada uno de esos elementos debe probarse durante el juicio.
- ¿Cuáles son, a grandes rasgos, las etapas de ese proceso?
El proceso tiene varias etapas. Primero está la demanda, en la que se debe acompañar documentación sobre el padrón: planos, información registral, certificados, comprobantes de pago de tributos, y toda la prueba de la posesión, entre otros elementos.
Interviene la Fiscalía de Hacienda, que controla que se haya cumplido con la salida fiscal o municipal correspondiente antes de que se dé traslado de la demanda.
Después se notifica a los propietarios de los padrones linderos y a quien figure como último propietario registral del inmueble, quienes tienen 30 días para comparecer.
También se emplaza, mediante publicaciones, a cualquier otro interesado, que cuenta con 90 días para presentarse. El Juez además designa un defensor de oficio que representa a los interesados que fueron notificados por edictos.
Cumplidas esas etapas, se celebra una audiencia en la que se ofrece y diligencia la prueba, y se reciben los alegatos de las partes. Finalmente, el Juez dicta sentencia haciendo lugar o desestimando la demanda. Si se hace lugar, se ordena la inscripción de la sentencia en el Registro de Propiedad Inmueble.
- Y para cerrar doctor ¿algún otro aspecto a considerar?
En estos casos, el primer paso para quienes se encuentren en la situación de iniciar un proceso de prescripción es asesorarse.
Hay que considerar que se trata de un proceso que exige reunir mucha documentación y probar de forma acabada la posesión durante todo el plazo legal. Un buen relevamiento inicial de la situación del inmueble y de la prueba disponible permite anticipar los tiempos y costos del proceso, y evitar sorpresas en el camino
En cuanto a los gastos, hay que considerar varios conceptos: el plano de prescripción, el certificado notarial que se acompaña a la demanda; la información registral; los timbres judiciales que se reponen en cada actuación; las publicaciones de edictos; los honorarios del defensor de oficio, que fija el Juez y por tanto pueden variar y finalmente la inscripción de la sentencia en el Registro, entre otros.
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