Transcripción de la columna en Radio Carve de 21 de mayo, 2025
Hoy nos acompaña la Dra. Ashley Oviedo abogada del Estudio Posadas, Posadas y Vecino en Punta del Este, para hablar sobre un tema que genera muchas dudas: ¿qué pasa cuando queremos hacer obras en un edificio? ¿O si compramos un terreno para construir más de una casa? ¿Qué implica estar en régimen de propiedad horizontal? Bienvenida, doctora.
Muchas gracias por la invitación, encantada de estar acá.
Para empezar, ¿qué es eso de la propiedad horizontal?
Es un régimen legal que permite dividir un inmueble —por ejemplo, un edificio o un terreno— en unidades independientes, como apartamentos o casas, que además comparten ciertos espacios comunes: fachadas, techos, patios, accesos, etc. Cada propietario tiene su unidad con título propio, pero también ciertos deberes y derechos respecto a esos espacios compartidos.
¿Y esto cómo se regula?
En Uruguay, se regula principalmente por la Ley N.º 10.751 Ley de Propiedad Horizontal, el Decreto-Ley 14.560 modificaciones de la ley 10.751, relativa al régimen de propiedad horizontal y también por la Ley N.º 16.871 que regula los aspectos registrales. Pero además, cada edificio o conjunto debe tener su propio reglamento de copropiedad, que es un documento clave.
¿Y qué es ese reglamento?
El reglamento de copropiedad es como la “constitución” interna del edificio. Establece las reglas de convivencia, el uso de los bienes comunes, las obligaciones económicas, cómo se toman decisiones en asamblea, entre otras cosas. Se inscribe en el Registro de la Propiedad y es obligatorio para todos: propietarios actuales, futuros, inquilinos, sucesores. Aunque no lo hayan firmado, igual los obliga.
Y, Vamos a lo práctico. ¿Qué tipo de obras puedo hacer si soy copropietario?
Depende. Si querés hacer obras dentro de tu unidad, como renovar una cocina o un baño, podés hacerlo libremente mientras no afectes la estructura, la seguridad o las áreas comunes. Ahora, si tus obras impactan a otro copropietario, modifican paredes compartidas o generan molestias, ahí necesitás autorización de la asamblea e incluso un informe técnico.
Por otro lado, si la obra es en un bien común, como una azotea, el hall de entrada o un jardín, necesitás la aprobación de la asamblea de propietarios. Algunas obras más importantes —como agregar un ascensor, hacer una barbacoa o dividir espacios— requieren mayorías especiales o incluso unanimidad.
¿Y si quiero hacer algo nuevo en el edificio, como instalar paneles solares o techar parte de un patio?
Ahí ya entramos en lo que la ley llama innovaciones: obras que cambian el destino, la forma o el uso de un bien común. Y para eso, la ley exige que la obra sea aprobada por la asamblea y que cuente con las mayorías que marca el reglamento y la normativa. No es algo que uno pueda decidir por cuenta propia.
¿Y qué pasa si no es un edificio, sino un terreno que compró con otra persona para hacer dos casas?
Buena pregunta! En esos casos también se puede aplicar el régimen de propiedad horizontal. Si están pensando en comprar un terreno entre dos personas para construir una vivienda cada uno, es fundamental consultar primero en la Intendencia —en Maldonado, por ejemplo, ante IDM – Control Edilicio— qué normativa específica aplica en esa zona.
Porque cada barrio tiene su propio plan local y sus condiciones: alturas máximas, retiros, cantidad de unidades permitidas, etc. Entonces, antes de firmar cualquier compromiso o empezar a construir, lo mejor es chequear eso. Así se aseguran de cumplir con todos los requisitos y evitan complicaciones a futuro.
¿En esos casos también se hace reglamento de copropiedad?
Exacto. Una vez que el proyecto está aprobado por la Intendencia, se tramita el plano de fraccionamiento horizontal, se redacta el reglamento de copropiedad, y se inscribe. Recién después de todo eso es que se puede escriturar cada casa por separado, con su propio padrón y sus derechos bien definidos.
¿Y, Qué pasa si quiero cambiar algo estructural o unir dos unidades?
Eso se llama mutación del régimen. Por ejemplo, transformar un bien común en una unidad privativa, o ampliar una unidad integrándola con parte común. Para eso se requiere:
- habilitación municipal,
- plano actualizado en Catastro,
- escritura pública,
- y el consentimiento de cualquier tercero afectado (como acreedores o compradores con promesa inscripta).
Además, debe aprobarse en asamblea con las mayorías legales que exige la Ley N.º 10.751.
¿Y si los vecinos no se ponen de acuerdo?
La ley prevé que, si no hay acuerdo para otorgar o modificar el reglamento, el juez puede intervenir y resolver, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Es una vía excepcional, pero posible.
Para cerrar: ¿qué consejo le darías a quien esté pensando en hacer obras en copropiedad?
Que no empiece por la obra, sino por la consulta. Leer el reglamento, hablar con un profesional, preguntar en la Intendencia, plantearlo en la asamblea. Hay muchos casos donde con una pequeña consulta se evitan grandes dolores de cabeza. Además, como buena práctica, es recomendable que se acompañe un plano del proyecto firmado por un arquitecto, que detalle con claridad la obra o modificación que se piensa realizar. De esa manera, la propuesta queda debidamente documentada y aprobada con exactitud en asamblea, evitando posibles impugnaciones o reclamos posteriores por parte de quienes prestaron su consentimiento.
Clarísimo, doctora. Muy útil para quienes están en edificios o pensando en construir. Gracias por acompañarnos.
Gracias a ustedes por el espacio.
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