Transcripción de la columna en Radio Carve de 17 de diciembre, 2025
Se aprobó la Ley de Presupuesto el 9 de diciembre y trae algunos cambios vinculados a los alquileres. Para conversar sobre ello y explicar cuáles han sido los cambios está con nosotros el Dr. Esc. Luis Seguí López, integrante del Departamento Contencioso del Estudio Posadas.
Arranquemos por lo básico ¿hay un cambio de sistema o son cambios concretos?
No hay cambios radicales, hay algunos cambios concretos, que en la práctica pueden ser relevantes y vale la pena entender bien.
¿Cuáles son esos cambios concretos?
En resumen:
- Se amplían los plazos máximos para los contratos de arrendamiento de inmuebles
- Se flexibiliza el régimen de alquiler con destino industria y comercio
- Se dota al Banco Hipotecario de más herramientas para otorgar garantías de alquiler
- Se agregan nuevos requisitos para el que pretende recuperar un inmuebles de su propiedad a través del desalojo
Perfecto! Vamos por partes. ¿Qué pasa con los plazos?
Hasta antes de la Ley de presupuesto el plazo máximo general para los contratos de arrendamiento de inmuebles era de 15 años, y excepcionalmente para algunos arrendamientos con destinos excepcionales como forestación, plantación de árboles frutales, presa o represa y ferroviarios el plazo máximo era de 30 años.
Ahora con la reforma introducida por la Ley de Presupuesto el plazo máximo general es de 30 años y para los arrendamientos con destinos excepcionales el plazo máximo pasa a los 45 años.
Pasemos al segundo cambio que indicabas: la flexibilización de los alquileres con destino industria y comercio. ¿De qué trata este cambio?
Tal como hemos visto en algún ciclo anterior, nuestra ley establece un régimen dual: por un lado los alquileres regidos por el régimen proteccionista previsto en el Decreto Ley N.º 14219 y por otro lado los alquileres excluidos de dicho régimen, llamado “régimen de libre contratación”.
El criterio legal (hasta la Ley de Presupuesto) para determinar el régimen por el que se rige un arrendamiento era la fecha del permiso de construcción del edificio en cuestión. Si era anterior al 02 de junio de 1968 el alquiler se regía por el régimen proteccionista y si era posterior al 02 de junio de 1968 se regía por la libre contratación.
Esto aplicaba tanto a los arrendamientos con destino vivienda como los arrendamientos con destino industria y comercio.
La Ley de Presupuesto viene a cambiar esto respecto a los alquileres con destino industria y comercio: estos se regirán por el régimen de libre contratación, sin importar la fecha del permiso de construcción.
Es decir, el arrendamiento de un inmueble con permiso de construcción anterior al 02 de junio de 1968 que hasta la aprobación de esta ley se regía por la Ley 14.219, ahora se regirá por el régimen de libre contratación.
Esto implica una flexibilización, ya que el Decreto Ley N.º 14219 establece un plazo mínimo de 5 años a favor del arrendatario para este destino de industria y comercio, mecanismos de reajuste, moneda, entre otros, todos tendientes a proteger al inquilino.
¿La ley de presupuesto establece alguna otra medida para flexibilizar el régimen de los arrendamientos con destino industria y comercio?
La ley prevé expresamente que, en alquileres de industria y comercio, se pueden usar como garantía fianza o aval bancario, seguro de fianza, póliza de seguro, por un monto fijo, tanto en pesos como en dólares.
Esto lo prevé solo para los arrendamientos con destino industria y comercio, no para los arrendamientos con destino vivienda.
Vayamos al siguiente cambio que nos indicabas: la ampliación de facultades del BHU
El BHU como todo organismo público se rige por el principio de especialidad: puede desarrollar las actividades que la ley le autoriza.
Hasta esta ley, la garantía de alquiler que ofrecía el BHU era el depósito en garantía y siempre en las condiciones admitidas por el DL 14.219 que aplicaban a todos los arrendamientos (ya sean de libre contratación o no).
La Ley de Presupuesto contiene modificaciones a la Carta Orgánica del BHU para dotarlo de nuevas herramientas para que pueda brindar nuevos productos de garantía de alquiler.
Desde la aprobación de la Ley el BHU podrá:
- Emitir garantías a primera demanda para el cobro de los depósitos en garantía de arrendamiento.
- Otorgar créditos a personas físicas, para la constitución de garantías de arrendamiento, sin garantía hipotecaria.
- Otorgar garantías de arrendamiento de inmuebles.
Bien, vamos por el último de los puntos que mencionabas. ¿Se agrega un nuevo requisito al propietario que pretende recuperar un inmueble de su propiedad ocupado? ¿esto es así?
Sí, efectivamente es así.
La ley de Presupuesto establece que quien pretenda iniciar una acción judicial de desalojo debe acreditar estar al día en el impuesto de enseñanza primaria por el Inmueble. Esta exigencia ya existe respecto del IRPF: quien pretende promover el desalojo de su arrendatario debe acreditar estar al día en el pago del IRPF.
Desde la entrada en vigor de la Ley de Presupuesto se deberá acreditar también estar al día con el pago del impuesto de enseñanza primaria por el Inmueble.
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