Transcripción de la columna en Radio Carve de 06 de mayo, 2026
En el marco de los 100 años del Estudio Posadas, inauguramos un ciclo de columnas en el que vamos a recorrer curiosidades normativas y los principales cambios jurídicos, tributarios y notariales que han marcado este último siglo.
Y para comenzar, ponemos el foco en un tema muy presente en la vida cotidiana y en la actividad empresarial: los arrendamientos urbanos.
Para eso, estamos en contacto con el Dr. Luis Seguí López, integrante del Departamento Contencioso y Consultoría Jurídica del Estudio Posadas, con quien vamos a conversar sobre cómo ha evolucionado esta materia a lo largo de estos 100 años y cuáles son las novedades legislativas más recientes.
- Antes de adentrarnos en los avances de los últimos 100 años sobre el tema ¿Cuándo estamos ante un arrendamiento de inmueble? ¿Y cuando el arrendamiento se califica como “urbano”?
En pocas palabras podemos decir que el arrendamiento de inmueble es el contrato mediante el cual una parte (el arrendador) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa y la otra parte (el arrendatario) se obliga a pagar un precio como contraprestación.
Y en particular, el arrendamiento de inmuebles se califica como urbano cuando el bien inmueble afectado al contrato tiene un destino urbano, por oposición, a los arrendamientos con destino rurales.
Lo que legalmente determina si un arrendamiento es urbano o rural, no es la ubicación de la finca, ni el destino natural que ella tenga, sino el destino pactado contractualmente.
- Entonces ¿el arrendamiento de un inmueble ubicado en zona rural puede ser un arrendamiento urbano?
Sí, correcto. Es así. Si el inmueble es alquilado para casa habitación, industria o comercio u otro destino no rural será arrendamiento urbano, aunque el inmueble se encuentre en zona rural.
En definitiva, cuando hablamos de arrendamientos urbanos estamos hablando de alquileres para vivienda, industria y comercio, u otros destinos distintos al rural.
- Vayamos ahora a que ha sucedido en los últimos 100 años en materia de arrendamientos urbanos ¿Cómo ha evolucionado el tema?
Como se extrae de la conceptualización anterior, hablar de arrendamientos es mucho más que hablar de un contrato o negocio jurídico entre particulares. Detrás del instituto del arrendamiento urbano hay temas tan relevantes como el acceso a la vivienda (en el arrendamiento con destino casa habitación) y el desarrollo empresarial (en el arrendamiento con destino industria y comercio) o el desarrollo de actividades sociales loables (en el arrendamiento con destinos como instituciones educativas, deportivas, etc.).
Es decir, el instituto del arrendamiento tiene un fin social que lo diferencia de contratos o negocios jurídicos puramente privados entre particulares y lo que ha llevado a que sea un instituto con un gran grado de intervención legislativa.
Si comenzamos el análisis desde la aprobación del Código Civil de finales de la década de 1860, podemos decir que existió un primer período de libertad contractual, en el cual el contrato de arrendamiento se regía por la autonomía de la voluntad y la ley partía de la igualdad formal entre las partes.
Luego, con la urbanización acelerada y sucesivas crisis del siglo XX el Estado legisló sobre distintas problemáticas concretas vinculadas al arrendamiento, es así que desde finales de la década de 1910 hasta la década de 1970 se aprobaron leyes que regulaban los plazos del contrato, plazos del desalojo, suspendían los desalojos, intervenían los precios (p.e. rebaja de los alquileres establecidas por ley). Estas normas se caracterizaban, en su mayoría, por ser leyes de urgencia que trataban de solucionar problemas concretos.
Ya en la década de 1970, se aprobó el Decreto Ley Nº 14219, que intentó paliar temas críticos, pero pretendió también dar un marco regular estable a la materia de arrendamientos urbanos.
De hecho, el Decreto Ley 14219 (con modificaciones) mantiene vigencia, aplicándose a determinadas situaciones arrendaticias junto con el Código Civil (de la década de 1860) y la Ley 8.153 (de la década de 1920).
- ¿y luego del Decreto Ley 14219 de los años setenta no hubo innovaciones?
Sí, claro que sí. Luego de su aprobación se aprobaron más de una decena de leyes que lo modificaban en determinados aspectos. Y podría decirse que finalizada la década de los 80 la producción legislativa menguó.
Pero en los último 10 años hubo innovaciones legislativas relevantes, y alguna de trascendencia pública.
La Ley 19678 del año 2018 la Ley de seguros previó expresamente la admisión del seguro como instrumento de garantía en los contratos de alquileres.
La Ley 19.889 del año 2020 popularmente conocida como la Ley de Urgente Consideración o LUC reguló los arrendamientos sin garantía.
Y la Ley 20.446 del año 2025, vigente desde el 01 de enero de 2026, más conocida como la Ley de Presupuesto del actual gobierno nacional estableció cambios en los plazos de los contratos de arrendamiento y cambio en el régimen legal aplicable a los arrendamientos urbano con destino industria, comercio y otros distintos al de casa habitación.
- Bien ¿y cuáles fueron las principales innovaciones introducidas por la Ley de presupuesto?
La Ley Nº 20.446, es decir, la Ley de presupuesto del ejercicio 2025 a 2029, introdujo algunos cambios relevantes. Los dos más importantes son la ampliación de los plazos máximos de los arrendamientos y la flexibilización del régimen de alquiler de inmuebles con destino industria y comercio.
Hasta antes de la Ley de presupuesto el plazo máximo general para los contratos de arrendamiento de inmuebles era de 15 años, y excepcionalmente para algunos arrendamientos el plazo máximo era de 30 años.
Ahora con la reforma introducida por la Ley de Presupuesto el plazo máximo general es de 30 años y para algunos arrendamientos con destinos excepcionales como forestación, plantación de árboles frutales, presa o represa y ferroviarios el plazo máximo pasa a los 45 años.
Respecto al régimen aplicable a los arrendamientos de inmuebles con destino industria y comercio, la Ley de Presupuesto establece que los contratos posteriores a su entrada en vigor se regirán por el régimen de libre contratación, sin importar la fecha de construcción.
Hasta la Ley de presupuesto, para determinar el régimen por el que se regulaba un arrendamiento con destino industria y comercio, debía acudirse a la fecha del permiso de construcción del edificio en cuestión. Si era anterior al 02 de junio de 1968 el alquiler se regía por el régimen proteccionista del Decreto Ley 14219 y si era posterior al 02 de junio de 1968 se regía por la libre contratación.
Esto implica un régimen menos protector del inquilino ya que el Decreto Ley N.º 14219 establece un plazo mínimo de 5 años a favor del arrendatario para este destino de industria y comercio, mecanismos de reajuste, moneda, entre otros, todos tendientes a proteger al inquilino.
En definitiva, son frecuentes las novedades legislativas en la materia que siempre resulta controversial por los derechos en pugna, el derecho a la propiedad y el derecho a la vivienda.
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