Transcripción de la columna en Radio Carve de 03 de junio, 2026
Como ya comentamos otras semanas, en el marco de los 100 años del Estudio Posadas, inauguramos un ciclo de columnas en el que vamos a recorrer curiosidades normativas y los principales cambios jurídicos, tributarios y notariales que han marcado este último siglo.
En esta oportunidad vamos a hacer un viaje por la historia de la propiedad en Uruguay, esta historia arranca con un país donde solo los hombres, podían disponer libremente de sus bienes, luego se hace muy popular que sociedad sean propietarias, y hasta hoy que con criptomonedas se puede pagar una casa. Para hablar de estos temas estamos con la Escribana Rocío Gonzalez del Estudio Posadas.
Rocío, en los primeros tiempos de nuestro país, ¿quién podía realmente ser dueño de un bien y disponer de él libremente?
Cuando Uruguay aprueba su primer Código Civil en 1868, toma como modelo principal el Código de Napoleón y el proyecto de Código Civil argentino de Vélez Sársfield. Y esos códigos reflejaban una sociedad profundamente patriarcal. El derecho de propiedad existía, sí, pero estaba pensado esencialmente para el hombre, el hombre mayor de edad, libre y capaz. La mujer casada era considerada prácticamente incapaz desde el punto de vista civil. Cuando una mujer se casaba, pasaba de estar bajo la autoridad del padre a estar bajo la autoridad del marido. No podía vender, no podía comprar, no podía hipotecar. Era el marido quien administraba todo, incluyendo los bienes que la mujer había traído al matrimonio, los que eran suyos antes de casarse. Y no era solo la mujer: los menores, los interdictos, las personas con ciertas discapacidades, todos quedaban bajo la tutela de otro. El derecho de propiedad pleno era, en la práctica, un derecho de hombres adultos y capaces. Así funcionó durante casi ochenta años.
Ochenta años es mucho tiempo. Estamos hablando de que desde la independencia hasta mediados del siglo XX, la mitad de la población estuvo esencialmente impedida de manejar sus propios bienes. ¿Qué fue lo que finalmente rompió ese molde?
Lo que rompió ese molde fue la Ley 10.783, aprobada en 1946, conocida como la Ley de Derechos Civiles de la Mujer. Y hay que decir algo: Uruguay fue pionero en la región con esta ley. No fue el primer país del mundo, pero sí uno de los primeros en América Latina en reconocer la plena capacidad civil de la mujer casada. Esa ley, de tan solo veintidós artículos, establece la igual capacidad civil entre hombres y mujeres.
A partir de ahí, la mujer casada puede administrar libremente sus bienes propios, puede vender, puede comprar por sí sola. Y se introduce algo muy importante: que para enajenar o hipotecar inmuebles adquiridos durante el matrimonio, se necesita el consentimiento de ambos cónyuges. Ya no es una decisión unilateral del marido. Es un cambio que hoy parece lógico, pero en 1946 fue verdaderamente revolucionario. Y pensemos que en otros países de la región esas reformas llegaron recién décadas más tarde.
Al principio mencionábamos que los inmuebles empezaron a ponerse a nombre de sociedades. ¿Cuándo empieza esa tendencia?
Entre los años sesenta y setenta, es que se comienza a hacer muy popular esta tendencia. Es decir que sociedades como sociedades anónimas, en su mayoría, sean las adquirentes y propietarias de los inmuebles en vez de las personas físicas accionistas o socios de estas sociedades.
Esto se debía principalmente a temas fiscales y también al concepto de hacer más fácil el intercambio de los bienes, por ejemplo, solo transmitiendo las acciones de estas sociedades.
¿Cómo evolucionó en el tiempo esta tendencia de las sociedades?
Se podría decir que evolucionó a la inversa de lo que paso con las personas físicas, ya que para las sociedades comenzaron a imponer restricciones y más que nada para los inmuebles rurales.
La idea de fondo siempre fue que la tierra rural esté, en lo posible, en manos de personas físicas o de sociedades en las que se pueda identificar su beneficiario final — como las sociedades personales o las cooperativas agrarias— y no de grandes sociedades anónimas donde a veces ni se sabe quiénes son los verdaderos dueños.
Estas exigencias comenzaron en 1964 cuando se exigía que las sociedades tuvieran acciones nominativas, es decir, que en la propia acción se indicara quien es el titular. Luego se incrementaron en el 70 cuando se sumo también la obligatoriedad de estas acciones nominativas estuvieran a nombre de personas físicas.
Entre 1999 y 2007 tuvimos un periodo sin restricciones que volvió a principios del año 2007, con la Ley 18.092, y se mantienen hasta nuestra fecha, con la doble exigencia es decir, que para que las sociedades sean titulares de inmuebles rurales deben tener acciones nominativas y sus titulares ser personas físicas. Con algunas excepciones obviamente, pero la regla general sería esa.
En toda nuestra historia, hay una constante de papel, firmas; comprar una casa siempre fue sinónimo de papeles y documentación. ¿Eso está cambiando?
Está cambiando, y rápido. Para ponerlo en perspectiva dentro de nuestra línea de tiempo: durante más de cien años, desde el primer Código Civil hasta fines del siglo XX, el proceso de compraventa de un inmueble en Uruguay fue estrictamente en papel. El boleto de reserva, el compromiso de compraventa, la escritura, los certificados registrales, todo en papel. Eso fue la norma por generaciones. El cambio empieza a gestarse recién en la primera década de este siglo, donde tenemos certificados registrales digitales o constancias firmadas electrónicamente.
¿Y cuál fue el primer paso legal en esa dirección?
Hoy tenemos un marco legal que habilita la digitalización de muchos de esos pasos. La Ley 18.600, del año 2009, es el pilar fundamental. Esa ley reconoce la validez jurídica del documento electrónico y de la firma electrónica. Y más específicamente, reconoce la firma electrónica avanzada, tiene la misma validez legal que la firma autógrafa en documento público.
¿Eso quiere decir que hoy puedo firmar una escritura desde mi computadora, sin ir a ningún lado?
El camino está abierto, pero todavía no es posible hacer todo el proceso de forma digital. El reglamento notarial está avanzando en esa dirección, y algo en lo que se está trabajando.
Pero los boletos de reserva, que es le paso previo al otorgamiento de una Compraventa, cada vez más se firman electrónicamente, lo que permite que agilizar el proceso, ya que muchas vences las personas no se pueden reunir para firmarlos y eso puede demorar el negocio.
Y hablando de tecnología, ¿Es posible comprar casa o un campo con criptomonedas?
Si es posible y ya se está haciendo. En Uruguay, ya hay operaciones inmobiliarias donde parte del precio, o incluso el precio total, se paga con criptomonedas.
Según el artículo 1661 del Código Civil la compraventa es el contrato por el cual una parte entrega una cosa y la otra paga en dinero. El tema es determinar si la criptomoneda es «dinero». La posición más sólida en el ámbito del derecho uruguayo es que la criptomoneda no encaja perfectamente con la definición de dinero en sentido legal, sino que es mejor calificarla como un bien mueble, intangible y digital. En este sentido cuando alguien entrega un inmueble a cambio de criptomonedas, el negocio que mejor describe esa operación no es una compraventa sino una permuta: un intercambio de una cosa por otra.
Pero en conclusión, es posible y la evolución de nuestro derecho y la tecnología ya nos permite hacerlo.
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