Transcripción de la columna en Radio Carve de 26 de febrero, 2025
Hace un par de semanas comenzamos un ciclo de tres columnas sobre arrendamientos. El miércoles 12 conversamos sobre arrendamientos urbanos, el miércoles 19 tratamos los arrendamientos rurales. Como hemos visto, se regulan por distintas normativas y cada uno tiene sus particularidades.
Hoy vamos a conversar sobre desalojos en los distintos tipos de arrendamientos, para eso estamos en comunicación con el Dr. Luis Seguí López del Departamento Contencioso y consultoría legal del Estudio Posadas.
- Partamos desde la base: ¿Qué es el desalojo y cuando procede?
El desalojo es el proceso mediante el cual se recupera la posesión de un inmueble. Cuando ocupante de un inmueble no se retira voluntariamente y no tiene causa de justificación para mantenerse en el inmueble, el propietario (u otros legitimados según el caso) debe iniciar un proceso judicial para lograr recuperar la posesión de la finca.
En cuanto a cuando procede el desalojo, las causas pueden ser múltiples. En el caso que el Inmueble estuviera arrendado las causas más comunes en la práctica son el vencimiento del plazo y la falta de pago.
También es frecuente el desalojo de ocupantes precarios, que son aquellos que habitan el Inmueble sin ningún título.
La casuística es amplia, a modo de ejemplo, las leyes prevén incluso la posibilidad del desalojo durante la vigencia del plazo de arrendamiento para algunos casos excepcionales. Hay que analizar cada caso concreto.
Estos son conceptos generales, aplicables tanto al arrendamiento urbano como el rural, que, como ustedes saben y conversaron en las últimas columnas, se rigen por leyes distintas.
- ¿Cuáles son los regímenes de desalojo?
Recapitulando lo que trataron en anteriores columnas pueden distinguirse dos grandes clases de arrendamientos de inmuebles, los arrendamientos urbanos y los arrendamientos rurales. Dentro de cada una de estas dos grandes clases, a su vez, hay subclases.
Pero, en resumen, podemos decir que será un arrendamiento urbano cuando el destino sea el de casa habitación, industria, comercio y en general cuando el inmueble no esté destinado a la explotación rural.
En cambio, estaremos ante un arrendamiento rural cuando el destino del inmueble sea justamente la explotación rural, agrícola, pecuaria, agropecuaria.
En cada caso será importante determinar si se está ante un arrendamiento urbano o rural, porque al arrendamiento urbano se le aplicará el régimen de desalojo urbano, y al arrendamiento rural, el desalojo rural.
En síntesis, los dos grandes regímenes, son el de desalojo urbano y el de desalojo rural, sin perjuicio de las particularidades en cada subespecie.
- En lo concreto ¿Cuál es el plazo para el desalojo de los inmuebles urbanos?
Dependerá del caso concreto, hay que analizar cual es la causa del desalojo. Veamos algunos casos. A título enunciativo:
- el plazo para el desalojo por vencimiento de plazo del contrato, esto es, cuando el inquilino paga el alquiler, pero se le terminó el plazo acordado es de 1 año.
- El plazo para el inquilino mal pagador, es decir, el que no paga el precio de arriendo es de 20 días.
- El plazo para los comodatarios, es decir a quien se le dio la dio la tenencia del inmueble de forma gratuita es de 15 días, mismo plazo, 15 días, es el plazo para el desalojo de los arrendamientos por temporada.
- ¿Y en el caso de los arrendamientos rurales? ¿Cuáles son los plazos?
También hay que analizar el caso concreto y cual es la causa del desalojo, la ley establece distintos plazos frente a distintas situaciones. Detallo algunos:
- Inquilino buen pagador, esto es el que paga los arriendos, pero venció el plazo del contrato, el plazo de desalojo es de 1 año.
- Inquilino mal pagador, el plazo de desalojo es de 60 días.
- En caso de encargados y ocupantes precarios el plazo de desalojo es de 30 días
- En caso de pastoreo, arrendamiento por una cosecha o mejoramiento de pasturas, el plazo de desalojo también es de 30 días.
- ¿Qué sucede con los arrendamientos sin garantías?
Este fue un instrumento incluido por la LUC. Lo que establece la ley es que siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el art. 421 de la Ley, que son a modo de resumen: a) que el destino del arrendamiento sea casa habitación; b) ausencia de garantías; c) contrato escrito y con constancia expresa de someterse a este régimen. Los plazos de desalojos son los siguientes:
- Cuando el desalojo es por vencimiento de plazo, el plazo de desalojo es de 30 días.
- Cuando se trata de un desalojo de mal pagador, el plazo de desalojo es de 6 días.
Además de reducir los plazos de desalojo, la LUC redujo también los plazos para oponer defensas por el inquilino, limitó el elenco de excepciones oponibles y limitó la posibilidad de pedir prórrogas al lanzamiento. En suma, es un proceso más abreviado para aquellos arrendadores que asumen el riesgo de alquilar sin garantías.
- ¿Estos plazos comienzan a correr automáticamente cuando se dan las situaciones de hecho? ¿O que deben hacer los propietarios?
La respuesta es negativa, es decir, los plazos que vengo detallando no se computan automáticamente.
El propietario u otro de los legitimados debe iniciar un proceso judicial. El desalojo en nuestro país debe ser siempre judicial.
Tanto el desalojo urbano como el rural comparten la estructura del proceso, es decir, el proceso judicial es similar, pese a algunas particularidades que no vienen al caso.
Básicamente el arrendador debe asesorarse con su abogado e iniciar el proceso de desalojo.
Se presenta la demanda, el o la Juez analiza su admisibilidad. Decreta el desalojo, y ordena la intimación al arrendatario u ocupante por el plazo que corresponda, es decir, por alguno de los plazos que detallaba anteriormente.
Recién cuando se el Juzgado intima al arrendatario el desalojo comienza a correr los plazos que indicaba.
En esa misma oportunidad, se lo cita de excepciones, es decir, se le concede un plazo de 10 días para contestar la demanda de desalojo y oponer sus defensas. En el caso de desalojo rural el plazo es de 15 días. Y en el caso del arrendamiento sin garantía es de 6 días.
Si no opone defensas, vencido el plazo de la intimación debe dejar la finca. Si no la deja, se debe iniciar un proceso de ejecución de la sentencia de desalojo, lo que en la práctica se le llama “lanzamiento”. Esto es, la desocupación forzada de la finca.
Si opone defensas, se le da traslado de esas defensas al propietario que tiene un plazo de 6 días para contestarlas, se cita a audiencias, se produce la prueba y finalmente el Juez decide.
Pero, en resumen, para que comiencen los plazos se necesita notificar al arrendatario de la sentencia del Juez que le ordena desalojar la finca.
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