Transcripción de la columna en Radio Carve de 05 de agosto, 2026
Continuando con el ciclo de columnas por Radio Carve sobre la adquisición de inmuebles, hoy tenemos el gusto de recibir a la Escribana Rocío González, del Estudio Posadas, para hablar de la Compraventa, sus diferencias con algún otro instituto que escuchamos hablar y entender bien cómo funciona el proceso. Bienvenida, Escribana.
Para empezar desde el principio: ¿de qué formas puede alguien adquirir un bien inmueble en Uruguay?
En Uruguay la forma más habitual y conocida es la compraventa, que, tal como lo define el Código Civil es el intercambio de una cosa – que en este caso sería un inmueble, una casa, un apartamento – por dinero. Pero también existe lo que se llama la permuta, que es el intercambio de un inmueble por otro; o la donación, cuando alguien regala una propiedad; o también la herencia, cuando se recibe un bien de un familiar fallecido.
Bien, centrémonos entonces en la compraventa. ¿Qué es exactamente una compraventa y en qué se diferencia de una promesa de compraventa? Porque uno escucha los dos términos y a veces se confunden.
Es una confusión muy común y entendible, porque ambas son contratos que involucran la venta de un inmueble, pero son distintas. La compraventa es el contrato definitivo: es el momento en que el vendedor transfiere la propiedad al comprador, se paga el precio acordado, y todo queda formalizado ante un escribano en lo que se llama escritura pública. Ahí sí hay una transmisión real del dominio, es decir, el bien pasa de la propiedad de una persona a la otra.
La promesa de compraventa, en cambio, es un compromiso que asumen las partes —el promitente vendedor y el promitente comprador— de llevar a cabo esa compraventa en el futuro, bajo las condiciones que se acuerdan desde el principio: precio, plazos, forma de pago. Es como decir «nos comprometemos a comprar y vender en estas condiciones». Y en esa etapa se suele pagar una parte del precio.
Lo importante es que en Uruguay, cuando esta promesa se inscribe en el Registro de la Propiedad, genera protección jurídica para el comprador frente a embargos o hipotecas que pudieran aparecer. Eso es fundamental y es lo que se conoce como la protección del “derecho real”.
¿Y es lo mismo que el Boleto de Reserva? Que alguna vez escuché nombrar.
No, no es lo mismo. El Boleto de Reserva es un acuerdo privado, que fija las condiciones del negocio – el bien, precio, plazo. Es necesario porque permite asegurar el negocio para que las partes y en caso de que una decida no seguir adelante, sin justificación real, se cobra una multa que por lo general es del 10%.-
En el plazo del boleto es que el escribano estudia los títulos y solicita todos los certificados necesarios para proceder al negocio.
¿Es siempre obligatorio firmar la promesa de compraventa, o hay casos en que se puede ir directamente a la escritura?
La promesa de compraventa no es siempre obligatoria por ley, pero en muchos casos es necesaria por razones prácticas.
Por ejemplo cuando el precio no se puede pagar todo de una vez, y se paga en cuotas, se puede ir otorgar una promesa, y una vez se abona el total se hace la escritura en cumplimiento de la promesa.
Pero hay casos en los que no es posible firmar una Compraventa, y el otorgamiento de la promesa se vuelve una necesidad jurídica para avanzar con el negocio. Un típico ejemplo es el caso en que se este vendiendo una propiedad, en donde uno de los propietarios falleció y la sucesión se encuentra en trámite. Hasta que no se tenga el CRA – que es el Certificado de Resultancia de Autos – emitido no se podría otorgar una Compraventa, pero es posible otorgar una promesa de compraventa con los presuntos herederos, condicionada a la emisión del CRA.
Otro típico ejemplo es lo que llamamos “comprar en el pozo”; cuando los edificios todavía no están construidos, o les falta la habilitación final. En esta situación todavía no se esta en propiedad horizontal – o por lo menos en la mayoría de los casos, ya que hay algunas excepciones – y por esta razón no se puede otorgar una compraventa, pero sí una promesa de compraventa. Es algo muy común para todo el que adquiere un apartamento, ya que la habilitación final es algo que demora bastante en salir.
Y si bien hay muchos mas ejemplos, paso a describir uno último que es la falta de certificado especial de BPS, quizás alguno lo escuchó nombrar. Si el vendedor es contribuyente al BPS por su actividad personal o porque realizó construcciones que derivaron en aportes, para enajenar debe solicitar el certificado especial al BPS y es un certificado que puede demorar. Mientras se espera la emisión del mismo, puede firmarse una promesa.
¿Puede suceder alguna cuestión que no me permita otorgar la compraventa y que me quede solo con la promesa?
Puede suceder que ya está todo dado para firmar la escritura definitiva —el precio se pagó, los títulos están limpios, la promesa está inscripta— y el promitente vendedor, por la razón que sea, se niega a comparecer ante el escribano a firmar la compraventa.
Ahí el promitente comprador se encuentra en una posición que puede parecer muy vulnerable: ya pagó, a veces una suma importante, y el otro no cumple con su obligación. Pero la ley uruguaya no lo deja desprotegido. La promesa de compraventa inscripta en el Registro de la Propiedad es un instrumento que permite lo que se llama la ejecución forzada de la promesa.
El promitente comprador puede acudir a la Justicia y pedirle al juez que ordene que se lleve adelante la compraventa, aunque el vendedor no quiera. El juez puede, en definitiva, sustituir la voluntad del promitente vendedor y así otorgar la escritura de compraventa, y justamente ese es el tema que vamos a desarrollar la próxima semana.
Escuchá la columna completa aquí.
Autora:
