Transcripción de la columna en Radio Carve de 04 de julio, 2025
Hoy nos acompaña la Dra. Ashley Oviedo, abogada del estudio Posadas en Punta del Este, para conversar sobre un tema que suele ser complejo: los Mecanismos de ingreso a la Propiedad Horizontal. Bienvenida, Doctora.
Muchas gracias por la invitación. Es un gusto estar acá para hablar sobre un tema que, además de involucrar diversos aspectos técnicos, también tiene un impacto sustancial y concreto en los proyectos inmobiliarios y en la vida cotidiana de las personas que deciden vivir en un edificio o barrio privado.
Empecemos por lo básico: ¿qué implica incorporar un inmueble al régimen de propiedad horizontal?
Incorporar un bien al régimen de propiedad horizontal significa transformarlo en un conjunto de unidades independientes —como apartamentos que comparten ciertos espacios comunes, y a los efectos jurídicos, que esas unidades queden reguladas por normas específicas y puedan tener títulos individuales, dotando a las mismas de individualidad jurídica. Pero para que eso sea posible, el inmueble debe cumplir con una serie de presupuestos técnicos y jurídicos, y seguir un procedimiento legal establecido.
¿Y cuáles son esos requisitos que deben cumplirse?
Podríamos dividir los requisitos en dos grandes bloques: por un lado, los presupuestos —es decir, las condiciones que debe cumplir el edificio o terreno para poder ser incorporado— y por otro, la actuación del promotor o interesado, que es quien realiza los trámites necesarios para la obtención del ingreso a PH.
Los presupuestos a su vez se dividen en dos tipos:
- Presupuestos intrínsecos, que refieren al inmueble como objeto físico.
- Presupuestos jurídicos, vinculados a su situación frente a la normativa municipal.
Vamos por partes. ¿Qué tiene que tener el inmueble desde el punto de vista físico?
En cuanto a los presupuestos intrínsecos, el inmueble tiene que cumplir con:
- Independencia de cada unidad: el art. 1 de la Ley 10.751 establece que las unidades deben tener acceso directo e independiente, lo cual incluye la conexión a la vía pública.
- Superficies mínimas: 32 m² para unidades de vivienda y 12 m² para locales comerciales o destinados a otros fines.
- Elementos constructivos incombustibles: esto aplica a la estructura, escaleras, entrepisos, muros divisorios y techos. Por ejemplo, los techos deben estar hechos de fibrocemento, aluminio u otros materiales incombustibles. El Decreto 945/974 es muy específico en este sentido, incluso establece excepciones para locales no destinados a vivienda.
Todos estos extremos deben ser certificados por un arquitecto o ingeniero, y contar con el permiso municipal correspondiente.
¿Y en cuanto a los aspectos jurídicos?
Ahí hablamos de los presupuestos jurídicos, que refieren a cómo está regularizada la obra, dependiendo de la situación en concreto:
Lo que se da en la mayoría de los casos es la tramitación y obtención por parte del desarrollista, del Permiso de construcción o regularización de obras, el cual es otorgado por la Intendencia, cotejándose planos, situación tributaria e inspección de la obra por el organismo correspondiente.
Para el caso de extravío o destrucción de este permiso, el artículo 12 del dec ley 14261, se plantea la posibilidad de efectuar un relevamiento integral En este caso, el profesional debe buscar los antecedentes en los archivos municipales y dejar constancia de ellos.
Bien, y en términos prácticos, ¿cuáles son los pasos a seguir para lograr la incorporación al régimen dependiendo el mecanismo utilizado?
Los pasos a seguir, son diversos, tratándose de un proceso que involucra trámites administrativos como gestiones de carácter privado, que implican los siguientes pasos:
- Tramitación y obtención del Permiso de Construcción de las obras de infraestructura y demás bienes comunes.
- Construcción de las obras de infraestructura y demás bienes comunes.
- Confección de plano de mensura y fraccionamiento horizontal.
- Cotejo de plano por parte de la Intendencia Municipal correspondiente.
- Inscripción del plano en la Dirección Nacional de Catastro.
- Empadronamiento individual de cada uno de los lotes por la Dirección Nacional de Catastro (padrón matriz/manzana/número de unidad).
- Asignación de los valores fiscales de cada uno de los lotes por la Dirección Nacional de Catastro (artículo 13 Decreto Nº 323/001).
- Otorgamiento de Reglamento de Copropiedad conteniendo la Hipoteca reciproca en garantía de las expensas comunes.
¿Y quiénes son los organismos de control en todo este proceso?
La Intendencia es quien cumple función control, junto con la Direccion Nacional de Catastro. De hecho, el art. 30 de la Ley 10.751 dice expresamente que será la Intendencia —en cada caso— quien determina si el edificio puede incorporarse. Además de los aspectos técnicos, también se verifica que el proyecto se ajuste a las ordenanzas urbanísticas de la zona, lo que se realiza en conjunto con Catastro.
Por eso, siempre recomendamos que antes de desarrollar, adquirir o construir se consulte en la oficina de control edilicio y Urbanismo de la Intendencia respectiva.
Doctora, ¿cuál es el mecanismo más usado hoy en día?
Ello atenderá al tipo de proyecto en que se esté. Para edificios nuevos, lo más usual es ingresar por la Ley madre de propiedad horizontal N° 10.751, obteniendo la misma con la habilitación municipal. Pero para construcciones anteriores al 2010 o proyectos sin habilitación final, puede recurrirse a la horizontalidad definitiva o adquirida prevista en la Ley 18.795
También se utiliza como vía de ingreso el Decreto-Ley 14.261 para regularizar edificaciones antiguas, cuando no es viable por las características del inmueble, obtener la habilitación por los mecanismos antes mencionados- Y para proyectos, como urbanizaciones privadas, barrios cerrados o clubes de campo, el régimen aplicable es el previsto en la Ley 17.292, la cual pasaremos a desarrollar.
Entonces, ¿Qué particularidades tiene el procedimiento cuando se trata de urbanizaciones de propiedad horizontal?
Cuando el proyecto se enmarca en una urbanización de propiedad horizontal —como barrios privados, urbanizaciones cerradas o clubes de campo se rigen por la Ley 17.292. Deberá tenerse presente que:
- Deben implantarse en inmuebles con acceso directo a vía pública.
- Comprenden unidades independientes (lotes) y bienes comunes destinados a su servicio.
- Cada unidad debe tener salida independiente a una vía de circulación vehicular (interna o externa) y estar acompañada por infraestructura y servicios comunes.
- La incorporación al régimen se obtiene con la habilitación final de la infraestructura común, sin que la existencia o inexistencia de construcciones en los lotes incida en dicha habilitación. El objeto de propiedad horizontal será siempre el lote.
- El promotor puede reservarse macro-lotes para futuras subdivisiones.
- Se prohíbe expresamente la constitución de propiedad horizontal dentro de otra (PH sobre PH).
Para cerrar, ¿qué problemas plantea no ingresar al régimen de propiedad horizontal?
No ingresar al régimen de propiedad horizontal genera múltiples complicaciones, tanto jurídicas como prácticas.
Lo principal a tener en cuenta es que, si un inmueble no está incorporado al régimen de propiedad horizontal, NO se aplican las normas de la Ley 10.751 y sus modificativas, sino que queda amparado por el régimen común del Código Civil.
Esto implica que no se cuenta con las herramientas específicas que brinda la propiedad horizontal para individualizar la titularidad de cada unidad, organizar el uso y mantenimiento de los bienes comunes, establecer con claridad los derechos y obligaciones entre copropietarios, ni regular adecuadamente la convivencia o la administración del conjunto. Además, obstaculiza operaciones esenciales, como vender, hipotecar o financiar una unidad. Por ejemplo, en el caso de las urbanizaciones reguladas por la Ley 17.292, ni siquiera se puede prometer en venta un lote si no se cuenta previamente con el permiso de construcción de las obras de infraestructura comunes y el plano proyecto inscripto en Catastro con autorización municipal. Es decir, si el proyecto no ha iniciado su ingreso formal al régimen de propiedad horizontal, directamente no es posible comercializar los lotes de forma legal.
También se ven afectados otros aspectos como la organización de los gastos comunes, la posibilidad de contratar servicios, la regularización fiscal del inmueble, y la capacidad de constituir un reglamento que ordene la convivencia y el uso de bienes comunes.
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