Transcripción de la columna en Radio Carve de 19 de marzo, 2025
Es probable que muchos de ustedes hayan oído hablar del Fideicomiso, en diversos ámbitos de proyectos y negocios que se han implementado para distintas actividades, tanto en el ámbito público y privado. Es tal la variedad que sin dudas es una figura con muchos posibles enfoques. Para ayudarnos a comprender un poco más de esta tan mencionada figura y conocer más del Fideicomiso, hoy nos acompaña la Dra. Claudia Piazza del equipo de Real Estate del Estudio Posadas.
Para ingresar en el tema, ¿Podrías definirnos que es el Fideicomiso y cómo funciona?
Muy buenas tardes para todos. Como bien mencionabas se trata de una figura muy presente en diversos ámbitos, por lo que, sin dudas, es un tema cada vez más relevante. El Fideicomiso en Uruguay fue regulado, en tanto tal, por la Ley Nº 17.703, promulgada en 2003, siendo por tanto una figura jurídica relativamente nueva y, como hemos mencionado, en los últimos años la vemos en distintas áreas de negocios. Esto no es casualidad, sin dudas el motivo central está en su flexibilidad a la hora de estructurar lo que las partes desean para su negocio. En este sentido, es común la referencia al fideicomiso como un “traje a medida”, dado que permite esa adaptabilidad dentro del marco de la ley, de plasmar los intereses de distintas partes en un contrato.
Podemos decir que el Fideicomiso, a grandes rasgos, es un negocio jurídico, por medio del cual, se constituye la propiedad fiduciaria de un conjunto de derechos, que son transmitidos por el fideicomitente al fiduciario, para que éste los administre o ejerza de conformidad con las instrucciones previstas en el contrato a favor de un beneficiario.
En este sentido, el Fideicomiso se caracteriza por ser un contrato en el que intervienen dos partes: el fideicomitente y el fiduciario. Este contrato genera, por un lado, la obligación del fideicomitente de constituir la propiedad fiduciaria (el patrimonio fideicomitido) a favor del fiduciario, y de abonarle una remuneración por su labor, salvo que se pacte lo contrario. Esto convierte al fideicomiso en un contrato típicamente oneroso, aunque puede ser gratuito sin perder su naturaleza; y, por otro lado, la obligación del fiduciario de administrar los bienes o derechos fideicomitidos conforme a las instrucciones del fideicomitente, actuando en beneficio de un tercero, denominado Beneficiario. Quien, en definitiva, será el designado en el contrato para recibir los frutos del fideicomiso y en cuyo beneficio se realiza la gestión.
Una vez cumplido el plazo o la condición prevista en el contrato (o, en ausencia de previsión específica, al cabo de 30 años), el fiduciario tiene la obligación de transmitir la propiedad plena de los bienes y derechos fideicomitidos al fideicomitente o al beneficiario.
Entonces, ¿este contrato llamado Fideicomiso permite distintos enfoques y usos?
Correcto, tal como les comentaba, el Fideicomiso, en tanto Contrato, cuenta con una regulación que lo dota de un carácter muy flexible y amplio, esto lo habilita a diversos usos y aplicaciones por parte del mercado, permitiendo su ajuste a lo que las partes desean. Dentro de los más utilizados podemos categorizarlos entre los fideicomisos de administración de bienes, derechos u activos y los fideicomisos de garantía.
Dentro del Fideicomiso de Administración, son de público conocimiento la creación de diversos contratos con fines de administración de activos públicos, para brindar destinos específicos a diferentes partidas, tanto a nivel nacional como muchas veces en diversas intendencias. En su esencia es un contrato por el cual un sujeto pretende que otro administre o invierta parte de sus bienes o de sus derechos en beneficio propio o de un tercero. Asimismo, es también de público conocimiento como esta figura está muy presente (cada vez más) en el mundo inmobiliario, pudiendo mencionar a su vez dos subcategorías relevantes, muy utilizadas en la práctica. El Fideicomiso de Administración tradicional y la particularidad contractual y fiscal del Fideicomiso de Administración al Costo.
Detengámonos un poco en esto, para repasar rápidamente estos conceptos. En lo que refiere al Fideicomiso de Administración Tradicional, los fideicomitentes contribuyen con el terreno o el dinero para adquirirlo, créditos, dinero, materiales, etc., con el propósito de construir un edificio o dividir una propiedad más grande en lotes o unidades, generalmente bajo el régimen de propiedad horizontal. Su objetivo no sería otro que el de comercializar las unidades o lotes resultantes a terceros, con el fin de distribuir las ganancias correspondientes entre los fideicomitentes o a favor de los beneficiarios designados por ellos, en las proporciones de las respectivas contribuciones acordadas.
Por otra parte, el Fideicomiso de Administración al Costo, resulta una variante del primero, en este caso, opera como un instrumento que busca canalizar las inversiones inmobiliarias, recurriendo al financiamiento de particulares en forma directa, aquella que tiene por objeto la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes y beneficiario en cumplimiento del contrato de Fideicomiso. Por dicho contrato los fideicomitentes se obligan a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto, mientras que éstos se obligan a incurrir en aportes que cubran la totalidad de los costos del Fideicomiso. Como mencionamos esta modalidad constituye una simple alternativa de regulación del Fideicomiso de Administración tradicional, pero con particularidades y regulación que la hacen interesante por la vinculación entre los diferentes actores del proyecto para la realización del mismo.
Por otra parte, merece atención también referirnos a otra variante del Fideicomiso en sí, el Fideicomiso de Garantía. Esta figura contractual, busca asegurar el cumplimiento de una obligación del fideicomitente frente a determinado beneficiario. El fideicomitente afecta derechos, bienes de su propiedad, transfiriéndolos en propiedad fiduciaria al tercero independiente, el fiduciario, con instrucciones a éste para que opere el patrimonio en garantía del cumplimento de la obligación principal. Sin dudas es una figura de interés para diversas operaciones, y se presenta como una alternativa más que válida para las garantías tradicionales. Es una figura a tener muy presente en el marco de financiamientos y operaciones empresariales de venta de empresas u obligaciones relacionadas, con un potencial importante para seguir desarrollándose en el mercado.
Sin perjuicio de estas categorías que mencionas, ¿nos podrías indicar brevemente las características generales que podrían resumir las ventajas del Fideicomiso como figura?
Indudablemente que sus propias características responden lo que mencionamos al comienzo de porqué vemos al Fideicomiso como una alternativa tan presente en diversas áreas. Un punto central que ya hemos remarcado es que, la estructura del fideicomiso tiene como característica principal que es flexible y por tanto se ajusta al negocio en concreto, adaptando con gran versatilidad el contrato a la finalidad que las partes quieren darle al negocio. Éste, podrá ser la correcta administración de bienes o derechos, por ejemplo la titularidad de acciones de una sociedad en donde los fideicomitentes sean los accionistas de la misma, o ser el titular de un patrimonio que funciona como garantía de obligaciones entre fideicomitente y beneficiario, por ejemplo un contrato de préstamo en el cual éste último es el acreedor, o -por ultimo- puede ser la administración de un desarrollo inmobiliario lo que implica una administración más del día a día cuyo fin es la utilización de los fondos para solventar el desarrollo inmobiliario hasta su finalización.
Dentro de esta estructura totalmente ajustable a los intereses de las partes, se podrán incluir condiciones predeterminadas o bien hitos necesarios que deban acreditarse para que el Fiduciario ejerza los lineamientos plasmados en el Contrato, también se podrán incluir mayorías especiales para la toma de decisiones, la designación de auditores, entre otros factores que colaboren en robustecer más la estructura, para beneficios de las propias partes y eventuales terceros.
Otra característica fundamental, que a nuestro entender es la principal a los ojos de quien analiza otros tipos de negocios jurídicos para desarrollar su negocio, es que el Patrimonio Fiduciario per se, es un patrimonio de afectación separado y completamente independiente del patrimonio del fiduciario y de los fideicomitentes, resguardándolo de los eventuales acreedores de las personas que forman parte del Fideicomiso. Este punto es muy interesante, por ejemplo, cuando estamos ante un proyecto inmobiliario en el cual el cliente comienza a comercializar las unidades identificando como ventaja principal, que los fondos que forman parte del patrimonio fiduciario tienen un único fin, que es la construcción de las unidades, y que, por tanto, no pueden ser objeto de ejecución de los acreedores del desarrollador, dándole la garantía de la viabilidad y concreción del proyecto.
Tomando esto último que mencionas, para ir cerrando nuestro intercambio, parecería que el rol del fiduciario en esta estructura es clave. ¿Cuál serían los principales que la figura del Fiduciario representa en un Fideicomiso?
Es muy interesante tu pregunta ya que, definitivamente el rol del fiduciario es clave para que el fideicomiso funcione tal como se pretende, y aquellas ventajas que mencionamos, sean efectivas. El fideicomiso como tal, solo podrá operar de forma correcta cuando el fiduciario sea un tercero independiente que actúe de forma profesional, asegurando su imparcialidad y dando cumplimiento cabal a lo previsto en el Contrato en todos sus aspectos.
El rol del fiduciario que cumple con el mandato Fiduciario, de acuerdo con los estándares de un buen hombre de negocios, es lo que dará las garantías suficientes no solo a los fideicomitentes, quienes aportaron el patrimonio fiduciario, sino a quienes son sus beneficiarios, incluyendo a todo tercero que opere con la estructura. A modo de ejemplo, en los desarrollos inmobiliarios, este aspecto es central a la hora de darle la seguridad a aquellos terceros que adquieran unidades confiando en que los fondos vertidos de dicha compra serán correctamente administrados para ese desarrollo inmobiliario en particular.
Sin dudas que la participación de un Fiduciario, debidamente preparado es central para el correcto cumplimento de su rol. En tal sentido es importante mencionar que, sin perjuicio que inicialmente toda persona física o jurídica puede operar como fiduciaria de un Fideicomiso en particular, existe una regulación y control expreso por parte del Banco Central del Uruguay, con la figura del Fiduciario Profesional, quien inscripto bajo dicha licencia está sujeta a la Regulación de Mercado de Valores con los requisitos y contralores allí previstos.
En conclusión, esto que acabamos de conversar es un mero pantallazo de una figura jurídica que, si bien en tiempos jurídicos es relativamente nueva, ya está instalada en nuestro país y es elegida por el mercado por su versatilidad y por las garantías que ofrece en el ambiente negocial.
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