Transcripción de la columna en Radio Carve de 24 enero, 2022
Las expensas o gastos comunes representan uno de los elementos más controversiales en materia de propiedad horizontal, ya que suelen presentar diversos conflictos dentro de una copropiedad. Un de los problemas que suelen plantearse atienden a cuáles son los rubros que pueden integrar este concepto. Asimismo, otro de los problemas más recurrentes en esta materia se da ante la falta de cumplimiento, en tiempo y forma de los gastos comunes por parte de los obligados a su pago, conductas que atentan contra el buen funcionamiento. Para que nos explique sobre este instituto, recibimos al Dr. Martín Fernández Lacuesta de la oficina de Punta del Este del Estudio Posadas.
¿Qué se entiende por Gastos comunes?
Podemos definirlos como los importes con los que los propietarios deben contribuir para satisfacer los gastos que se derivan de la administración, conservación y reparación de bienes y servicios comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.
Siguiendo al Dr. Varela Méndez, se define a los gastos comunes como los importes con los que los propietarios deben contribuir para satisfacer las erogaciones derivadas de la administración, conservación y reparación de bienes y servicios comunes, tanto en su materialidad como en el personal permanente o transitorio que les está afectado, así como las cargas, gravámenes o gastos que este personal demande.
¿Qué rubros lo componen?
Dentro del concepto de gastos comunes se pueden distinguir los gastos comunes ordinarios o extraordinarios. Los gastos comunes ordinarios están destinados a la administración de los bienes, conservación y reparación. Otros de los rubros que integran los gastos comunes es el pago de la prima del seguro.
Por otro parte, los gastos comunes extraordinarios son los gastos que se derivan de situaciones o situaciones inusuales. En estos pueden englobarse los gastos de innovación, que son los originados por la realización de obra nueva.
Por último, el artículo 8° inciso 3° de la ley 10.751 dispone que también se considerarán gastos comunes y serán en consecuencia soportados por la copropiedad, todos los gastos, tributos y honorarios causados por los procedimientos judiciales e instrumentación consiguiente
¿Quiénes están obligados a su pago?
La respuesta está dada por el artículo 5° de la mencionada ley, el cual dispone que es el propietario el sujeto obligado a contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes.
La cuestión se suscita cuando existe un promitente comprador, ya en posesión del inmueble. A nivel jurisprudencial, se sostiene la posición de que el obligado es el propietario, en este caso promitente vendedor. En todo caso, lo que tendrá el propietario será una acción de regreso contra el promitente comprador. Existen fallos -que son la excepción- que entienden lo contrario.
Otra situación que ha generado discusión es la situación del adquirente de una unidad con deuda de gastos comunes anterior a su adquisición. Este tipo de situaciones plantean la necesidad de analizar la naturaleza jurídica de la obligación de pagar gastos comunes. Si asumimos que se trata de una obligación común, el acreedor -es decir, la copropiedad- podrá perseguir exclusivamente al deudor que generó la deuda y no pagó, esto es, el anterior titular del inmueble. Ahora bien, si concebimos al pago de expensas como una obligación “propter rem” -la cual posee una naturaleza ambulatoria, que se vincula con el Derecho real y transmite con el-, entonces el sujeto pasivo estará determinado por la posesión del bien. Si bien esta última posición es la sostenida a nivel doctrinario y jurisprudencial, existen autores que entienden lo contrario.
¿Cómo se determinan los gastos comunes?
Es el citado artículo 5° el que determina la fijación de los gastos comunes. Estos se fijarán en proporción al valor que representa su unidad en relación con el total del inmueble. Se debe tener en cuenta que esta norma es supletoria, ya que se aplica en ausencia de otras estipulaciones convenidas en forma expresa. Normalmente, las mismas se fijan en el reglamento de copropiedad. Este artículo habla de “valor de la unidad”, lo que significa que no está relacionada únicamente con la superficie de la unidad. Esto habilita la posibilidad de fijar la cuota tomando diversos criterios, como ubicación de la unidad dentro del edificio.
Se debe tener presente que, para el caso en que no exista reglamento o existiendo, y algunas unidades no tengan asignada cuota, se deberán los gastos comunes por imperativo legal del citado artículo.
¿Existen excepciones al pago de gastos comunes?
La norma establece la posibilidad de aplicar un criterio de excepción en base a la falta de utilidad de ciertos bienes comunes para algún copropietario. Que significa esto, que, si un copropietario no tiene acceso a cierto determinado bien común, no debe contribuir. Obviamente, esta aplicación debe ser en forma restrictiva, por ejemplo, cuando se esté frente a casos en que el propietario no tiene posibilidad de acceso al bien común. El fundamento legal lo encontramos en el artículo 5° para el caso de dueños de piso bajo o subsuelo, los cuales quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento de escaleras y ascensores. También en el artículo 7° el cual obliga al pago de los gastos relativos a patio o salida común al ascensor o escaleras a propietarios del piso correspondiente y no a los demás.
La discusión puede centrarse en los casos en que el copropietario recibe en un grado menor los beneficios derivados de la utilización del bien común.
¿Cuáles son las consecuencias se derivan del incumplimiento?
Como adelantábamos en la introducción, uno de los principales problemas a nivel de copropiedad se deriva del incumplimiento por falta de pago de algunos copropietarios. Este tipo de actos que actúan en desmedro de la buena convivencia, generan efectos perjudiciales tales como la necesidad hacer frente a gastos extras por parte de la copropiedad para mantener un servicio.
Otra de las consecuencias que se derivan en caso de incumplimiento, en este caso para el deudor, es el momento en que comienzan a correr intereses por el atraso en los pagos.
Anteriormente, las tasas aplicables para los intereses punitorios estaban previstas de dos maneras: Reglamento de copropiedad o resoluciones de asambleas de copropietarios (en este último caso, la validez estaba más restringida por falta de publicidad). Muchas veces, las tasas de interés fijadas eran excesivas, ya que, a nivel jurisprudencial y doctrinario se sostenía que los límites de la ley de Intereses y Usura no aplicaban a estos supuestos. El fundamento de este posicionamiento es que la aplicación del interés no deriva de una operación comercial, sino de un negocio absolutamente extraño a toda operación de crédito. Posteriormente, con la sanción de la ley 19.604, esto cambia sustancialmente.
¿Qué aspectos introduce la Ley 19.604?
La ley 19.604 sustituye el artículo 14 del Decreto-Ley 14.560, introduciendo cambios sustanciales, tales como el establecimiento de límites a los intereses impuestos por las copropiedades, eliminando así la problemática de la aplicación de intereses excesivos.
Se trata de una norma de orden público, que aplica en forma inmediata a todos los regímenes de propiedad horizontal existentes, aplicándose sus disposiciones sin importar los pactos o reglamentos de copropiedad preexistentes.
Con la sanción de esta norma, se busca establecer un límite que fija el tope de tasa en un 12% anual, sin perjuicio de agregar que las deudas se reajustarán conforme al Decreto Ley 14.500, sin necesidad de introducir pretensión de cobro.
Por último, la norma prohíbe la capitalización de intereses en forma expresa.
¿Cuáles consecuencias se derivan de la vulneración del tope legal?
Al tratarse de una norma de orden público, la vulneración del tope legal apareja la nulidad absoluta del pacto en la porción que exceda el 12%. Esto implica una nulidad absoluta pero parcial en cuanto al exceso.
¿Legitimación activa y requisitos para la promoción del proceso tendiente a su cobro?
El sujeto legitimado para la promoción de un proceso tendiente al cobro de gastos comunes es el Administrador, ya que su cometido principal es todo lo relativo a los bienes comunes del consorcio, gestión de convivencia, aplicación del reglamento y distribución de créditos y deudas comunes.
En nuestro ordenamiento jurídico, los procesos para el cobro de expensas poseen una estructura que busca la celeridad en el cobro, siempre que se cumplan con determinados requisitos. Estos procesos se conocen como juicios ejecutivos. De acuerdo con los dispuesto por el artículo 14° del del Decreto-Ley 14.560 es necesario contar con un título ejecutivo. Esto se obtiene de la cuenta de expensas y demás gastos comunes adeudada por un copropietario, la cual es formulada por el administrador y aprobada por la Asamblea. Estos hechos deben resultar acreditados por testimonio del acta notarial de la referida Asamblea.
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