Transcripción de la columna en Radio Carve de 12 de febrero, 2025
Uno de los tipos de contratos más utilizados es el de arrendamiento de inmuebles o comunmente llamados “alquileres”. Existen arrendamientos de varios tipos y cada uno se regula por una normativa específica.
A efectos de conversar sobre la normativa en materia de arrendamientos comenzamos un ciclo de tres columnas sobre el tema. Hoy hablaremos sobre arrendamientos urbanos con la Dra. Virginia Yellinek del Departamento Contencioso y Consultoría Jurídica del Estudio Posadas.
- Para delimitar el tema tratar, ¿cuál es el criterio para saber si un arrendamiento es urbano?
El criterio es el destino que se le dé al inmueble a arrendar: según esto la ley clasifica a los arrendamientos en urbanos o rurales. En particular, si el destino del inmueble es de casa-habitación, comercio industria u otro destino referido en la ley de arrendamientos urbanos y suburbanos, el arrendamiento será calificado como urbano y se regirá por lesta ley. En cambio, si se da el uso y goce de un predio rural con destino a explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria, el arrendamiento será rural y se regirá por otra ley.
- ¿Cuáles son las diferencias en la regulación de un arrendamiento urbano y uno rural?
Existen varias: formalidades del contrato, necesidad de su inscripción para reclamar en juicio, plazos involucrados, obligaciones de las partes, entre otros. Por eso siempre es importante partir de qué tipo de arrendamiento estamos hablando para recién entonces analizar lo que dice el contrato. Por ejemplo: si tenemos un contrato de arrendamiento urbano que es verbal (esto es, existe un acuerdo, pero no está por escrito, no se firmó un contrato) el acuerdo será válido igual; sin embargo, si es rural, no porque la ley expresamente exige que sea escrito. Hoy hablaremos del régimen del arrendamiento urbano y en las próximas columnas referiremos a estas diferencias.
- ¿Qué formalidades debe cumplir un contrato de arrendamiento urbano entonces? ¿Y cuál es la consecuencia?
En el caso del contrato de arrendamiento urbano no hay una formalidad específica. Puede ser por escrito o verbal. Ahora, si el arrendatario (inquilino) quiere inscribir el contrato en el Registro, precisará que esté por escrito y con certificación de firmas por un Escribano Público. Sólo al inscribirlo se logra que el contrato sea oponible a terceros por lo que si se pactó que el arrendador no puede enajenar el Inmueble, va a ser conveniente inscribirlo para que este pacto sea oponible a cualquier tercero. Ahora, la inscripción tiene un costo por lo que siempre sugerimos analizarlo caso a caso.
- ¿Y las partes pueden pactar los términos y condiciones que quieran en el contrato?
Depende. Esta es una ley de orden público, lo que significa que si las partes pactaron algo distinto a lo previsto en ella (en cuestiones sobre las que la ley no admite acuerdo en contrario), lo acordado por las partes no tendrá efecto. Por eso es muy importante conocer qué previsiones de la ley se imponen a las partes independientemente de su voluntad y cuales no; especialmente teniendo en cuenta que esta ley es muy protectora del arrendatario. En este sentido, hay que distinguir dos sub-regimenes que tiene la ley, según el permiso de construcción del inmueble sea anterior al año 1968 o no. Si es anterior, se rige en todo por lo dispuesto por la ley. Si es posterior a 1968, el arrendamiento estará en lo que se llama régimen de “libre contratación” y no le aplicará la ley en varios aspectos pero sí le aplicará lo previsto en los capítulos de procedimiento y de garantías.
- ¿Qué se exige en estos capítulos?
En el capítulo de procedimientos se regula la acción de desalojo, de alquileres impagos y otros procedimientos como ser inspecciones judiciales o la intimación de pago. Esto es importante porque en materia de arrendamiento, aunque el contrato prevea la “mora automática” (o sea, el incumplimiento automático sin intimación al inquilino a que pague), ello no es válido: es necesario hacer una intimación en la forma que prevé la ley y con los plazos allí previstos. En este sentido, las partes no pueden pactar algo distinto en los puntos de procedimiento regulados por la ley.
- ¿Y respecto de las garantías?
Este es otro punto particular de la ley y que aplica a todos los contratos regidas por ella, sea o no de libre contratación. La ley sólo admite determinadas garantías: depósito ante el BHU o garantía personal (fianza o aval bancario).
El depósito tiene un máximo legal: hasta 5 meses de alquileres cuando el inmueble tiene destino casa-habitación y 10 meses para otros destinos. Y el depósito debe hacerse ante el BHU.
Podrían no existir garantías, caso en que podría ser aplicable el régimen de Arrendamientos sin garantía previsto en la LUC, pero si se constituyen garantías tienen que ser de las expresamente previstas en la ley. De lo contrario, se podría aplicar sanciones a los infractores
- ¿Existe alguna otra particularidad más?
Otras limitaciones muy importantes de la ley se dan en tema precio y plazo del contrato en los casos de arrendamientos que NO son de libre contratación. En cuanto al plazo, existe un plazo mínimo legal a favor del arrendatario: 2 años en caso de inmuebles con destino casa habitación y 5 años con destino industria y comercio. Este plazo legal es exclusivamente en favor del arrendatario (inquilino), NO del arrendador. Es decir que si las partes pactan un arrendamiento por plazo de 1 año, el arrendatario igual tiene derecho a quedarse 2 si no es libre contratación. Pero no puede exigir el arrendador que se quede dos años si pactaron 1 año.
En cuanto al precio, la ley prevé que debe de pactarse en moneda nacional (no dólares) y prevé cómo se reajusta el precio. En este regimen de NO libre contratación, si las partes pactaron un aumento de precio mayor al reajuste previsto por la ley, el arrendatario puede optar por el reajuste legal en vez del aumento de precio que previeron las partes.
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