Transcripción de la columna en Radio Carve de 19 de febrero, 2025
Hoy tenemos con nosotros al Dr. Emiliano Opertti, miembro del Departamento de Contencioso & Consultoría Legal del Estudio Posadas. Nos acompaña para hablar sobre los arrendamientos rurales: claves y particularidades en Uruguay.
Para comenzar, ¿qué entendemos por arrendamiento rural y cuál es su marco legal en Uruguay?
El arrendamiento rural es un contrato mediante el cual una persona cede el uso y goce de un inmueble con destino productivo a otra, a cambio de un precio. Este destino puede ser agrícola, o agropecuario. En Uruguay, este tipo de contratos está regulado por el Decreto-Ley 14.384 y la Ley 16.223, que establecen disposiciones específicas en cuanto a plazos, desalojos, garantías y otros aspectos relevantes.
Hablando de plazos, ¿existen límites o condiciones específicas?
Sí, los plazos son un elemento clave. El Código Civil, en su artículo 1782, establece que la duración máxima del arrendamiento es de 30 años. Además, para el caso particular de arrendamientos con destino lechero, la Ley 16.223 prevé que, si el arrendatario es buen pagador, tiene derecho a que el contrato se considere celebrado por un plazo mínimo de cuatro años, aun cuando las partes hayan pactado un término menor.
¿Y cómo funciona el régimen de desalojo en estos contratos?
El régimen de desalojo está regulado por el artículo 41 del Decreto-Ley 14.384. El plazo de desalojo depende de la conducta del arrendatario. Si es un buen pagador, el plazo es de un año. En cambio, si es mal pagador, el desalojo puede llevarse a cabo en un plazo de 60 días. Es importante tener en cuenta que estos plazos buscan proteger al productor, pero también garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
Hablando de obligaciones, ¿cuáles son las solemnidades que deben cumplirse para que el contrato tenga validez?
En este tipo de arrendamientos rige una exigencia de formalidad. El contrato debe celebrarse por escrito, conforme al artículo 4 del Decreto-Ley 14.384. Además, es obligatoria su inscripción en el Registro de Arrendamientos, no solo para que tenga oponibilidad frente a terceros, sino también por mandato expreso de la ley.
En cuanto al precio, ¿elemento esencial del contrato, existen restricciones?
No, la ley otorga amplia libertad a las partes para fijar el precio. Este puede establecerse en dinero o en frutos de la producción, y en moneda nacional o extranjera. Lo que sí es importante es que, si no se acuerda un mecanismo de ajuste, se aplicará el régimen supletorio previsto en los artículos 19 a 23 del Decreto-Ley 14.384.
Y respecto a las garantías, ¿cómo se regula este aspecto?
Existe plena autonomía de la voluntad en cuanto a las garantías. Las partes pueden acordar las condiciones que consideren necesarias para respaldar el cumplimiento del contrato, como depósitos en garantía, fianzas o seguros.
Ahora bien, sabemos que existen algunos contratos que quedan excluidos del régimen de arrendamiento rural. ¿Podría explicarnos cuáles son?
Por supuesto. El artículo 3 del Decreto-Ley 14.384 establece algunas excepciones. Quedan excluidos los siguientes contratos: (I) Convenios de pastoreo de hasta un año de plazo; (II) Contratos accidentales por una sola cosecha; (III) Contratos para mejoramiento de tierras; (IV) Contratos de capitalización de ganado; (IV) Contratos en forma de sociedad civil; y (V) Contratos de forestación en terrenos forestales.
Para finalizar, ¿qué consejo le daría a alguien que está por celebrar un contrato de arrendamiento rural?
Lo más importante es asesorarse previamente para establecer condiciones claras, especialmente en lo referente a plazo, precio, garantías y mecanismos de ajuste. Además, es fundamental formalizar el contrato por escrito e inscribirlo en el Registro de Arrendamientos para evitar inconvenientes futuros.
Escuchá la columna completa aquí.
Autor
