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El Poder Ejecutivo, por Decreto 353/2025 del pasado 30 de diciembre de 2025, dispuso la extensión del plazo para la presentación de proyectos promovidos al amparo del régimen de promoción de inversiones, dentro de lo catalogado como de Gran Dimensión Económica (en adelante “GDE”), esto es, inversiones que superen un monto aproximado de USD 5.002.597.- hasta el 31 de diciembre de 2027 y posteriormente un monto que supere los USD 10.005.195. 

Este nuevo decreto encuentra gran receptividad en el mercado inmobiliario, al brindar un plazo más extenso (acorde a los tiempos que demanda un proyecto inmobiliario) para un régimen de promoción relevante para el sector, pudiendo proyectar emprendimientos con presentación antes del 1 de enero de 2031. Vale la pena recordar que este régimen fue incorporado inicialmente por el Decreto 329/016, por el cual se reguló un nuevo régimen para la promoción de la inversión al amparo de la Ley N° 16.906 (Ley de Promoción  de Inversiones), con incorporaciones tendientes a la reactivación de la inversión generadora de empleo. En tal sentido, se declaran promovidas las actividades de construcción para venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica. La aplicación de este régimen ha sido relevante para el sector de la construcción, dinamizando el mercado desde su incorporación en 2020. A modo de ejemplo, en el periodo 2020-2023 llegaron a presentarse 6.269 proyectos, implicando una inversión acumulada de US$ 7.821 millones. 

Al cierre del año 2025 había finalizado un nuevo plazo para la presentación de proyectos, al amparo del régimen particular de GDE, por lo que con el nuevo decreto el Poder Ejecutivo entendió conveniente extender nuevamente el régimen para permitir la presentación de nuevos proyectos, declarando, a nivel normativo, que se considera oportuno revisar las condiciones para la promoción de dicha actividad, definiendo un nuevo horizonte temporal más extenso para la concreción de proyectos de inversión. Ante la extensión del régimen, derivado del nuevo decreto, repasemos los principales aspectos del régimen de promoción de proyectos de GDE.  

¿Cuál es la actividad promovida en el régimen de GDE? ¿Qué implica un proyecto de gran dimensión económica?

El esquema planteado por este régimen comprende la promoción de proyectos de gran dimensión económica cuya actividad radique en la construcción, tanto para la venta como para arrendamiento, de inmuebles con destino a oficinas o vivienda. 

Vale la pena destacar la incorporación de las urbanizaciones de iniciativa privada al régimen de promoción. Definidas a nivel del Decreto 138/020, las urbanizaciones previstas serán las obras de iniciativa privada destinadas a urbanizar un terreno rural o suburbano, dotándolo de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolo en terrenos aptos para la construcción de viviendas y usos complementarios, conforme regulado por la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible (Ley N° 18.308). Se entenderá como urbanización tanto al loteo y fraccionamiento de padrones, como aquellos proyectos que tengan por objetivo la construcción de viviendas. En este último caso, de estar contemplado en la legislación departamental, se podrá hacer uso del régimen de urbanización de propiedad horizontal previsto en la Ley N° 17.292. 

Dentro de las actividades constructivas antes detalladas serán proyectos de gran dimensión económica aquellas obras, que inscriban su permiso de construcción desde la vigencia del Decreto, que impliquen una inversión en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común superior a UI 30:000.000.- (USD 5.002.597.- aprox.) para proyectos a presentarse hasta el 31 de diciembre de 2027 y posteriormente a dicha fecha hasta el 1 de enero de 2031 proyectos cuya inversión supere las UI 60.000.000.- (USD 10.005.195.- aprox.). 

La Comisión de Aplicación (COMAP) establecerá el porcentaje mínimo del área destinada al uso común que deberá tener el proyecto de inversión (recordando que en su momento tal umbral fue fijado en 5% para proyectos de menor cuantía y del 10% en mayores proyectos).  Se entiende por área destinada al uso común a las áreas destinadas a desarrollo de actividades sociales, deportivas, y de recreación tales como jardines, piscinas, campos de deportes, gimnasios, estacionamiento de cortesía, salas de reuniones y similares. En cuanto a las urbanizaciones, se considera adicionalmente los lagos y toda la caminería interna.

Dentro de los ajustes previstos por la nueva normativa, se incorpora un plazo específico de aplicación, dentro del cual, los proyectos deberán presentarse con anterioridad al 1 de enero de 2031. Asimismo, se ajusta el esquema escalonado de inversión mínima, admitiéndose hasta el 31 de diciembre de 2027 la presentación de proyectos cuyo valor en obra civil y bienes muebles destinados a áreas de uso común sea igual o superior a UI 30.000.000, mientras que, posteriormente a dicha fecha el umbral se incrementa a UI 60.000.000. 

En su nueva redacción, el decreto establece que las inversiones deberán ejecutarse dentro de los 60 meses a partir de la fecha en la que el Gobierno Departamental haya otorgado el permiso de construcción o la aprobación correspondiente. Por otra parte, el Decreto incorpora expresamente la posibilidad de solicitar una extensión del cronograma de inversión, por razones debidamente fundadas, siempre que dicha solicitud sea presentada con anterioridad al vencimiento del cronograma de inversión originalmente aprobados.

¿Cuáles son las formalidades y el trámite para ingresar en el régimen?

A nivel de trámite y formalidades, este esquema de promoción mantiene similares características que la globalidad de la promoción de inversiones regulados al amparo de la Ley N° 16.906. La presentación de la solicitud de promoción será ante la Comisión de Aplicación (COMAP), debiendo indicarse el detalle del monto y el cronograma de inversiones previsto. Será el Poder Ejecutivo, con el asesoramiento previo de la COMAP, quien emitirá oportunamente la resolución declarando promovido el proyecto y estableciendo los beneficios fiscales junto con el período de utilización correspondiente. Dentro de los 4 meses desde el cierre de cada ejercicio económico se deberá presentar información de seguimiento formal del beneficiario, con detalle de las inversiones ejecutadas y demás documentación que determine la COMAP.

Durante el desarrollo del cronograma de inversiones podrán presentarse ampliaciones por hasta un 30 % de la inversión promovida elegible, si la ampliación implica una variación en las áreas de uso común el Decreto destaca que en todo momento deberá mantener el mínimo del área que corresponda destinado al uso común. Con la nueva regulación normativa, se incorpora la particularidad de habilitar hasta tres ampliaciones de un proyecto, algo que previamente se acotaba a un solo ajuste. 

Siguiendo con la misma regulación que el esquema general de promoción, será también la COMAP quien realizará el contralor de la efectiva ejecución de los proyectos y del cumplimiento de los compromisos asumidos por los beneficiarios. Ante un incumplimiento, tanto de las obligaciones asumidas por los beneficiarios en el suministro de información como en los aspectos sustanciales de ejecución y operación el proyecto, se procederá a reliquidar los tributos indebidamente exonerados, debiéndose abonar las multas y recargos que correspondan.

¿Cuáles son los beneficios fiscales previstos?

Con similar enfoque que los diferentes regímenes de promoción amparados bajo la Ley N° 16.906, el aspecto central del esquema de promoción del nuevo decreto se basa en las exoneraciones fiscales previstos para los proyectos, entre los que es posible destacar los siguientes puntos:

Exoneración Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE):

En sede de IRAE, se prevé la posibilidad de exoneración de dicho impuesto hasta un monto equivalente al: 

1. 5% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 30:000.000 (Aprox. USD 5.002.597.-) y UI 40.000.000 (Aprox. USD 6.670.130.-). Solo aplicable para proyectos presentados hasta el 31 de diciembre de 2027.

2. 10% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 40.000.001 y UI 60.000.000 (Aprox. USD 10.005.195.-). Solo aplicable para proyectos presentados hasta el 31 de diciembre de 2027.

3. 15% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 60.000.001 y UI 90.000.000 (Aprox. USD 15.007.792-).

4. 20% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 90.000.001 y UI 205.000.000 (Aprox. USD 34.184.416.-).

5. 25% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 205.000.001 y UI 287.000.000 (Aprox. USD 47.858.182.-).

6. 30% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 287.000.001 y UI 430.000.000 (Aprox. USD 71.703.896.-). 

7. 35% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta se encuentre entre UI 430.000.001 y UI 574.000.000 (Aprox. USD 95.716.364.-).

8. 40% de la inversión elegible promovida, cuando el monto de esta sea superior a UI 574.000.000 (Aprox. USD 95.716.364.-).

Adicionalmente, aquellos proyectos que desarrollen modelos de construcción sostenible contarán con beneficios adicionales de exoneración de IRAE a los indicados precedentemente. También por el decreto se faculta a la Comisión de Aplicación a disponer de beneficios adicionales de IRAE para aquellos proyectos que promuevan la demanda de productos de industria nacional. 

El plazo máximo para la aplicación de la exoneración será de 10 años a partir del primer ejercicio en que se obtenga renta fiscal, incluyendo a este último en dicho cómputo, siempre que no hayan transcurrido 4 ejercicios de la declaratoria promocional. De ser este el supuesto el plazo máximo se incrementará en 4 años y se computará desde el ejercicio en que se haya dictado la declaratoria promocional. 

Dentro del plazo regulado en cada ejercicio la empresa podrá exonerar en parte sus obligaciones de pago de IRAE, con las siguientes consideraciones:

1. las inversiones realizadas dentro del plazo de presentación de la declaración jurada de IRAE, se podrán considerar efectuadas en dicho ejercicio a efectos del beneficio del régimen de GDE.
2. para el uso del beneficio el monto de las inversiones ejecutadas se convertirá a Unidades Indexadas al último día del mes anterior del momento en que se realice la inversión.
3. la exoneración no podrá exceder la totalidad del monto efectivamente invertido.
4. el IRAE exonerado no podrá exceder el 90% del impuesto a pagar en cada ejercicio.
5. en el caso de proyectos que se desarrollen en etapas, para determinación del porcentaje de exoneración podrá adicionarse al monto de inversión elegible los montos de inversiones de etapas previas.  

Exoneración Impuesto al Patrimonio (IP):

En sede del IP se exonerarán los inmuebles comprendidos en la actividad promovida, incluyendo los predios sobre los que se realicen las inversiones. En proyectos ubicados en Montevideo la exoneración será por 8 años, mientras que en el interior del país será por 10 años. Por otra parte, los bienes muebles destinados a las áreas de uso común, estarán exoneradas por el término de su vida útil. Los bienes respecto de los que aplica la exoneración se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.

Otros Beneficios:

Entre otros beneficios fiscales regulados es posible destacar en sede del Impuesto al Valor Agregado (IVA) el crédito otorgado a la entidad cuya actividad sea promovida. En tal sentido se otorgará un crédito (mediante certificados en el régimen correspondiente a los exportadores) por el IVA incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil, como también de los bienes muebles exclusivamente destinados a las áreas de uso común. 

Respecto a las cargas fiscales previstas para la importación, se regula la exoneración de todo recargo, incluso el mínimo, del Impuesto Aduanero Único a la Importación, de la Tasa de Movilización de Bultos, de la Tasa Consular y, en general, de todo tributo de importación o aplicable en ocasión de la misma, incluyendo el IVA, a la importación de equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil y de los bienes muebles destinados a las áreas de uso común, importados directamente por la entidad cuyo proyecto haya sido promovido. Tal exoneración aplicará siempre que los bienes hayan sido declarados no competitivos con la industria nacional.