Transcripción de la columna en Radio Carve de 14 de ocutbre, 2026
En Uruguay, muchas personas viven en edificios de apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal, pero muchas desconocen las reglas básicas que gobiernan su convivencia y sus obligaciones económicas. Tenemos el gusto de recibir a la Escribana Alfonsina Palumbo, del Estudio Posadas, para que nos cuente un poco sobre esto.
Para arrancar, ¿qué es exactamente la propiedad horizontal y desde cuándo está regulada en Uruguay?
La propiedad horizontal es el régimen legal que permite que distintas personas sean dueñas de apartamentos o casas dentro de un mismo edificio o terreno de la manera más independiente posible. Cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y, al mismo tiempo, copropietario de los bienes comunes, como el terreno, las escaleras, los ascensores, los muros y las instalaciones generales. El régimen nace con la ley 10.751 de 1946, que es la ley madre, y luego fue modificada por diversas disposiciones, como ser la ley 14.261 de 1974, por el decreto-ley 14.560 de 1976, por la ley 16.871 de 1997 y, más recientemente, por la ley 20.446 de diciembre de 2025. Pero también se regula por el Reglamento de Copropiedad, que si bien el mismo no es preceptivo en los edificios que se rigen por la Ley 10.751, si lo es para los edificios regidos por otras leyes, como por ejemplo las Leyes 14.261, 16.760, 17.292, etc.
¿Qué es el reglamento de copropiedad?
Es un negocio jurídico unilateral que fija los derechos y obligaciones de todos los propietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal. El mismo debe redactarse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente, hoy en día el Registro de la Propiedad Inmueble, y tiene fuerza obligatoria para todos los propietarios e inquilinos, presentes y futuros, aunque esas personas no hayan participado de su redacción ni lo hayan firmado. Si un edificio no tiene reglamento, o en lo que el reglamento no prevea, la propia ley 10.751 previó que las relaciones entre los propietarios se rijan directamente por sus reglas generales, en especial las que regulan la administración del edificio y las asambleas.
¿Quién aprueba el reglamento de copropiedad y con qué mayoría?
Originalmente, la ley 10.751 exigía unanimidad de todos los propietarios para aprobar el reglamento. Eso cambió en 1976 con el decreto-ley 14.560: desde entonces, la formación o modificación del reglamento se resuelve en una asamblea especialmente convocada a tal efecto, por la mayoría de componentes que representen los tres cuartos del valor del edificio fijado por la Dirección Nacional de Catastro. En la práctica lo redacta el promotor privado que construye el edificio y comercializa las unidades.
¿Y si no se llega a esa mayoría?
La misma norma previó una salida: si después de dos votaciones sucesivas no se logra esa mayoría para formar o modificar el reglamento, los copropietarios que representen al menos el 51% del valor del edificio pueden demandar judicialmente su otorgamiento ante el juzgado competente según la ubicación del inmueble.
¿Qué es la hipoteca recíproca?
Es una garantía especial, propia del régimen de propiedad horizontal. La ley 14.261 de 1974 estableció que cada una de las unidades de un edificio queda gravada a favor de los propietarios de las demás unidades, en garantía de los gastos de conservación y reparación de los bienes comunes, las primas de seguro y las demás expensas necesarias del edificio. Es “recíproca” porque cada unidad garantiza a todas las demás y, a su vez, está garantizada por todas las demás; no puede exceder el 30% del valor fiscal de cada unidad, y se documenta directamente en el reglamento de copropiedad, inscribiéndose en el Registro de Inmuebles con la sola presentación de la primera copia del reglamento. A diferencia de una hipoteca bancaria común, que siempre nace de un contrato y tiene un deudor identificado desde el principio, la hipoteca recíproca nace de la voluntad unilateral expresada al otorgarse el reglamento, y el deudor va cambiando: es quien sea propietario de la unidad en cada momento. Además tiene una particularidad única: a diferencia de cualquier otra hipoteca, no se purga ni siquiera con un remate judicial con citación personal de acreedores. Sigue vigente a perpetuidad mientras el edificio permanezca afectado al régimen de propiedad horizontal.
¿Cómo se toman las decisiones en un edificio de propiedad horizontal?
A través de la asamblea de copropietarios, que es el órgano máximo de gobierno del edificio: ahí se deciden desde cuestiones cotidianas, como la administración y conservación de los bienes comunes, hasta cuestiones más trascendentes, como obras, reformas o la modificación del reglamento. No siempre funcionó igual: en su redacción original de 1946, la ley 10.751 exigía unanimidad para varias decisiones relevantes, pero esa exigencia generó muchísimos problemas prácticos, porque bastaba con que un solo propietario, ausente o en desacuerdo, se opusiera para trabar cualquier decisión del edificio. El problema se resolvió con el decreto-ley 14.560, de agosto de 1976, que sustituyó la unanimidad por un sistema de mayorías calificadas, entendiendo que el interés colectivo del edificio debía prevalecer sobre el poder de veto de un solo propietario.
¿Cómo funciona el sistema de mayorías que rige hoy, y qué pasa si no se logran esas mayorías?
Depende del tipo de decisión.
En términos generales, para reunirse y resolver válidamente será menester la concurrencia a la Asamblea de la mayoría de los copropietarios que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio fijado por la Dirección General de Catastro Nacional; pero si transcurrida una hora de la primera citación no se obtuviera el quorum referido, podrá sesionarse y adoptar resolución por los que concurran por simple mayoría de presentes fuere cual fuere la equivalencia con el valor del edificio, salvo los casos en que la ley o el reglamento de la copropiedad dispongan otra cosa.
Cuando la ley o el reglamento (siempre que el Reglamento no contraríe las disposiciones de orden público de la ley) dispongan otra cosa, hay que estar a esas mayorías ya sea en primera o segunda convocatoria.
¿Qué ejemplos podemos dar esas mayorías especiales?
Sin agotar el elenco de mayorías especiales podemos destacar las siguientes: (i) Para innovaciones que mejoren o faciliten el uso del bien común, para obras nuevas que afecten el inmueble, o para comunicar unidades contiguas abriendo paredes, se requieren dos tercios de votos del total de unidades que a su vez representen al menos tres cuartos del valor del edificio. (ii) Para aprobar o modificar el reglamento de copropiedad se exige la mayoría de tres cuartos del valor del edificio, en una asamblea convocada especialmente a ese efecto. (iii) Para remover al administrador o fijar su sueldo, la mayoría es de dos tercios de votos que representen al menos dos tercios del valor del edificio. (iv) Con la ley 20.446, de diciembre de 2025, se agregó como nuevo caso de mayoría calificada de dos tercios de votos con tres cuartos del valor del edificio para la modificación de la extensión, superficie o uso de los bienes comunes, y flexibilizó esa mayoría para los conjuntos habitacionales de producción pública o financiados por el Estado con cien unidades o más
¿Esa mayoría calificada puede decidir cualquier cosa, o hay límites que protegen a los propietarios que no están de acuerdo?
Este es un punto discutido, ya que la doctrina y buena parte de la jurisprudencia uruguaya sostienen que esa mayoría no es absoluta: no puede avasallar los llamados “derechos adquiridos” de los propietarios, es decir, situaciones consolidadas desde que la persona entró a la copropiedad. Por ejemplo, cambiar el destino de un bien común para uso exclusivo de un solo copropietario, quitarle a un vecino el uso exclusivo de una azotea que ya tenía asignado, o cambiar el criterio de cómo se reparten los gastos comunes entre todos: para ese tipo de decisiones, buena parte de la doctrina exige el consentimiento del propietario perjudicado, aunque exista la mayoría calificada. Cuando los perjudicados son todos (por ejemplo para suprimir un servicio como ser el de calefacción central o reducir espacios comunes para agrandar un apartamento) la decisión debe ser unánime. Es un tema opinable, porque en muchos casos se vuelve a la unanimidad que fue lo que la ley 14.560 quiso evitar; por eso otra posición doctrinaria, también respaldada en algunos fallos, entiende que una vez lograda la mayoría legal la decisión de la asamblea es plenamente válida y ejecutable frente a todos, votantes, disidentes y ausentes, salvo las excepciones que la propia ley 16.871 (arts.14 y 15) prevé expresamente.
Para ir cerrando, ¿qué tres consejos le daría a alguien que está por comprar un apartamento o que ya vive en un edificio de propiedad horizontal?
Primero, pedir y leer el reglamento de copropiedad antes de comprar, porque ahí están las reglas del edificio y obligan a todos. Si todavía no hay Reglamento, porque por ejemplo se está comprando una unidad en pozo, leer bien la promesa de compraventa, porque allí siempre se hacen reservas de derechos para luego redactar el Reglamento y evitar que haya derechos adquiridos. Además, verificar siempre que la unidad esté al día con los gastos comunes antes de escriturar, ya que la hipoteca recíproca, como hablamos es una garantía que no se purga ni siquiera con un remate judicial. Y tercero, participar activamente de las asambleas y conocer qué mayoría se necesita para cada tipo de decisión, porque eso determina el peso real que tiene el voto de cada propietario en el futuro del edificio.
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